勧誘を受けました建売住宅について、いくつか疑問点を感じていますので、相談いたします。

• 疑問点１
  　基礎に根伐りがない。
  　この建売住宅は、べた基礎です。鋼管パイル（直径15センチ程度）で地盤補強の後、根伐りをせずに地表面に採石を敷き、その上に基礎を築きました。根伐りは必要ないのでしょうか。
  
• 疑問点２
  　基礎打設時のコンクリート型枠の使い回し。
  　裏面を角材で補強したベニヤ板がコンクリートの型枠として使われており、そのベニヤ板には、コンクリートが付着していて、使い回していることが見取れました。また、ベニヤ板は、表面加工された型枠用のものと、普通のものが混在していました。表面加工していないベニヤ板を型枠として使い回してよいのでしょうか。
  
• 疑問点３
  　遠方の生コン会社のコンクリートを使った。
  　建築現場は茨城県南部なのですが、基礎を打設する際、遠方の茨城県外の生コン会社のミキサー車がコンクリートを運んで来ました。この現場以外では、この生コン会社のミキサー車は見たことがありません。この現場以外では、たとえ外構工事でも隣町の生コン会社のミキサー車が来ます。長時間掛けて運んだコンクリートを使っても大丈夫なのでしょうか。
  
• 疑問点４
  　耐力壁が出来る前に瓦を載せた。
  　その建売住宅は、柱と柱の間に構造用ＭＤＦを張って耐力壁とする仕様です。建て方作業の後、２階の一部にのみＭＤＦを張っただけで、その他の部分は仮筋交いのままなのに、屋根に瓦を載せました。仮筋交いのままなのに、重い瓦を載せても大丈夫なのでしょうか。
  

　以上４点、ご意見をお聞かせいただければ、幸いです。

項目ごとに回答いたします。

1. 根掘りの深さは寒冷地では地表が凍って凍結浮上するため、地域ごとに根堀深さが指定されておりますが、茨城県南部の場合、凍結深度指定がありません。また、パイルの上に基礎を載せる構法もありますので問題はないと思われます。
   
   
2. 型枠は通常でも使い回しをしており、10回くらいも使用される場合もあります。コーティングされていない型枠を使用する場合、モルタルで仕上げるときに密着力が向上するので意識的に使用しているのだと思われます。
   
   
3. コンクリートの搬送時間は短いに越したことはありませんが、生コン会社もその限界を知っていると思われます。というのも、この基礎施工に問題が起きたときは瑕疵担保責任の法律で、関係者の責任が問われるからです。
   
   
4. 瓦の垂直過重は、柱と梁で受けることになります。耐力壁を取り付ける前に瓦を載せた場合、その間に地震などの水平過重を受けなければ大きな問題にはなりません。
   

　はじめまして、現在「瑕疵」に対して、情報を集めていたところ、このホームページを見つけました。
その中で、＜秋田県北秋田郡・ＩＫさん(会社員・28歳)＞の書き込みについて詳しく教えてください。
　回答にて、ＨＱ住宅研究所ＦＡＳ本部の福地 脩悦さまは、「･･･コーキングの亀裂で雨漏りが起きたら、その責任を施工者に科すことが法律で決まっています。･･･」とコメントされています。

＜ことの始まり＞
・住宅購入（平成12年7月）
・（財）住宅保証機構の対象住宅（売主はこの会員より既に脱退）
・現在の宅建協会の会員
・キッチン出窓より雨漏りがあり、外壁を確認したところ、コーキング剤が明らかに貼られていない箇所が四方にありました。
・今日現在、私が指摘した箇所に関しては「瑕疵」と認め無償にて工事完了しました。

＜質問＞
・購入より５年経っているため、劣化による剥がれは実費といわれましたが、『コーキングの亀裂で雨漏りが起きたら、その責任を施工者に科すことが法律で決まっています。』とは、10年以内であれば、劣化も無償修繕を求められるということなのでしょうか。修繕した箇所が多過ぎて今後が心配です。

※コーキング剤の寿命は２〜５年で、修繕が必要と。
※劣化部分の修繕には約60万かかる。
※今現在、雨漏りは起きていないので、実費で雨漏り調査会社に依頼。

お忙しいところ申しわけありませんが、よろしくお願いいたします。

　雨漏りトラブルの瑕疵担保責任は、竣工までの施工に瑕疵（問題を起こす要因）があった場合に限ります。秋田の方の質問は、３点接着といって完全に施工ミスをしていることが考えられるため、瑕疵担保責任の対象と成り得ると回答しました。
　本件の質問のコーキング劣化は、竣工までの瑕疵に相当いたしませんので、厳密にいえば瑕疵担保責任を法的に負わせることができません。仰せのとおり、コーキングの寿命は長くとも７〜８年ですので、劣化による雨漏りがないとも限りませんが、竣工後の劣化による出来事は瑕疵担保責任の対象にはなりません。
　安価なコーキングを使用するとそのような場合もありますし、また、素材劣化まで対象にいたしますと、外壁、サッシ、屋根材なども対象となりますので線引きをしているのだと思われます。実際に、この竣工までの瑕疵か、竣工の劣化なのかで紛争が起きている事例も多く発生しています。しかし、雨漏りが起きた場合、法的でなくとも施工責任を問うことが可能ですので根気よく施工者に補修を要求すべきです。法的な責任がない以上、施工者の好意に寄るところがありますので、感情的にならずに友好的な対応が賢明です。

＜〜NPO住宅110番より〜　ここに寄せられたご相談へ、読者のみなさんでご意見や同様の問題を解決されたなどのアドバイスをいただける方、メールをお寄せください。＞

　昨年戸建て住宅を購入しました。私道内を少し入り少し引っ込んだところ（袋小路とでもいうのでしょうか）です。間口？は２メートル。お隣の敷地も含めて４メートルです（分筆）。家の横に駐車場スペースを設けまして、待ちに待った引越しをはじめたのですが…。隣の人は自分の敷地内いっぱいに車を止めており、引越しの際に邪魔なので一時的に動かしてもらいました。その後、荷物移動がひと段落してから、実際にマイカーを駐車場に入れる際に少し邪魔になると控えめに伝えたのですが、車庫証明をその敷地で取っているし、ここはうちの敷地だから！！とまったく取り合ってもらえず…。今は近くの駐車場を借りている状態です。
　今更ですが、そのことをきちんと話をつけた上で購入すればよかったと反省しきりです。こんなことを言えば子どもみたいになりますが、隣の人は出先から戻って、駐車する際にわが家の敷地をフル活用して駐車していますし、犬の散歩やごみ捨ての際の通路として、わが家の敷地を使われています。現状ではとてもじゃないですが納得することができず、悔しさのあまりに、夢にも出てきます。自宅の駐車場を使えないのならば分筆敷地にフェンスを作って、隣にも駐車場を借りなくては仕方ない状態にしてしまおうかと検討中です。なかなか良い考えが出てこないのですが、第三者としてなにかよいアドバイスがありましたら教えてください。よろしくお願いいたします。

＜〜NPO住宅110番より〜　以前より掲載中の「ログハウスの壁（ログ材）の歪みで悩んでいます」について、すでに掲載済みのアドバイスとは違った見地での、以下のようなアドバイスが寄せられましたので、掲載いたします。それぞれのアドバイスを参考にしていただけると幸いです。＞

　マシンカットログハウスで壁が曲がってきたとのこと、Ｓ字になっているとのことですが、Ｓ字などはおそらく室内の片側のみノッチで長く突き出した開口部の木口などではないでしょうか?　こういう部分には暴れ止めをログ積みの際に施工すべき箇所であり、貴殿の建物にはそれらセトリング（壁の沈み込み）で起こり得る現象への対策が不十分であったことが考えられます。これらの技術の有無が有名メーカーと無名メーカーの差でもあります。キットの施工指示を施工者が指示どおりにやっていない可能性もありますね。いずれにせよ、起こるべくして起こった状況でしょうね。外壁の隙間なども同様です。建具などをセトリング対策なしで組み付けた場合、沈むべく壁が沈下せず、大きな隙間が生じることは大抵は未熟な施工技術によってもたらされたものである可能性が高いです。
　何時ごろにどういう契約内容で建てられたのかはわかりませんが、建物のの基本構造部分での瑕疵として契約先と円満な解決をされるといいですね。曲がった壁は、一度、屋根を持ち上げるなどしないとそのままでは矯正できないように思います。壁の隙間については、ケースバイケースで直せる部分もあるのかもしれません、いずれにせよ、かなり高額な費用がかかると思われます。