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[12210]建物の位置間違い、妥当な落としどころ

質問者:yzr58324 / 最新の回答・ご意見者:jpken / 回答・ご意見数:6件
カテゴリ:契約・法規のトラブル / 2017年01月31日 16:49

はじめまして。
新築住宅について施工ミスがありこれから業者と話し合いの場が持たれるのですが、事前にある程度状況を客観的に把握しておきたく、法規なども踏まえアドバイス頂けないでしょうか?

相談概要:現在引き渡しの3週間前ですが、建物の位置が図面より0.5m南側に建っていることが判明しました。(ほぼ南向きの土地です)業者に何処までを要求できるか、妥当な落としどころを教えて下さい。もうお金しかないような気はしますが…いくらぐらいが妥当な金額なのでしょうか?
経緯:地鎮祭の際に地縄の確認があり、0.5m南側にズレていることを指摘したところ修正するとのこと。確認は営業担当、設計担当、現場監督、私の4人で行いました。その後家が建ち始めてからは足場があるため特に違和感もなかったのですが先日足場が外れて初めて周辺を歩いた時に修正されてないことに気づきました。すぐに営業に連絡したところ地鎮祭のやり取りは覚えていました。さらに地鎮祭の後に社内のミーティングなどでも何度か共有したとのこと。
補足:何度も社内で確認したことを考えると現場監督はもっと前に気づいていた可能性があります。推定が入りますが、間違いがあった記憶がありながら修正した記憶がないなら地鎮祭から半年経った今まで全く気づいていないというのは考えにくいと思います。だとすると相当悪質で重大な過失であり許せないです。もう建て直すことは出来ないと思うのでできる限りのことをしたいと考えています。土地は整形地62坪、間口は約10mです。機能的には庭が狭くなったのと駐車場の縦が車ギリギリになりました。ちなみに設計事務所と工務店は系列の中規模ベンダーです。

私は土地探しから業者選定、建物にかなりこだわって約3年をかけて検討してきましたし、業者もそれを認識しています。今週金曜日に業者との話し合いが予定されおり出来ればそれまでにアドバイスいただけると助かります。よろしくお願いします。
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yzr58324

所在地:愛知県
2017年02月06日 11:25

回答して頂いた皆さま、ありがとうございます。
今後進める際に参考にさせて頂きます。

ちなみに業者からは100万円を提示されましたが、私としては納得できないので再度検討をお願いしました。業者は過失を全て認めておりなんとかお金で解決したいという意向のようで、再検討には応じて頂けるとのこと。私としてもいくらぐらいなら納得できるのか、考えてみます。

これまでの回答・ご意見数6

アドバイザーからの回答

アドバイザー  相談者
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山本 廣資

有限会社 環境設備コンサルタント、山本技術士事務所
2017年02月01日 15:47

所在地:東京都杉並区清水1-30-13
URL:近日開設予定
PR:建築設備は、いろいろな工学…

「曳家(ひきや)」という手段があります。
家全体を持ち上げて移動させる方法です。  

50年近く前に筆者の父が中古住宅を購入した際に、都内で敷地が大きかった(120坪)のでお隣と2人で分けて購入しました。(南側70坪が当方、北側50坪がお隣)
既存の建物は我が家が購入しましたが、建物が両方の土地にまたがるので、当方の敷地に約10M移動しました。北側の台所のでっぱりは一部壊しました。
我が家の庭は勿論狭くなりました。お隣は更地となり、住居を新築しました。

いくらかかったかは全く記憶にありませんが、中古住宅でも曳家して買った方が、新築するよりずっと経済的であったと思います。(この家はもうありません)

「yzr58324」さん宅は、50CMの移動ですが、段取りの方が大変でしょうから移動距離はあまり関係ないと思います。

「一般社団法人 日本曳家協会」という団体がありますので、どの程度の経費が掛かるのか図面を送って相談してください。
基礎の一部やり替え、排水管・給水管の変更等の工事が発生しますが、新しく建て直すよりはずっと安いと思います。(地下室があっったら難しいでしょうが)

曳家のコストがどの程度になるか不明ですが、金額の程度によっては、この方法を主張できるかもしれません。

またお金で解決するにしても、新築と比較するよりは、めどが付けやすいかと思います。



myph

栃木 渡

一級建築士事務所 株式会社 北工房 代表取締役
2017年02月02日 12:32

所在地:北海道札幌市中央区北1条西15丁目1-3 大通ハイム409
URL:http://www.kitakobo.com/
PR:住宅設計に関わって30年が経…

とても冷静な状況判断、分析、感服いたしました

 先方が悪意あったか、無かったかは関係のない所ですし、現実的に建て替えとか曳家も、相当に難しかろうと思います(費用負担、工期、技術etc)。そういった点では、金銭的な解決しかないのでしょうね。

 ただ、残念ながら、我々が金銭的な具体を提示する訳にもいきませんし、何らかの試算をするにも、情報も時間も少なすぎます。

 近々のお話合いでは、合理的な金額をもって金銭解決で収束させたい旨、合意する程度にとどめておいては如何でしょう?

 いづれにしても、建て替えなど、建築的な処置を行わないのであれば、このまま、工事を進めればば宜しいですし、先方から何らかの前向きな提案があるかもしれません。あるいは、逆に突然、態度を硬化させ、引き渡し拒否、工事中断などの手段に出るやもしれません。そのあたりの感触を掴んでから、具体の金額の試算に入っても遅くないと思います。

 具体の金額については、やはり、弁護士さんにご相談なさるしか無いと思いますよ。法律的素人がよってたかって論議しても仕方ありませんし、弁護士さんであれば、過去の事例から合理的で双方納得できる数字をはじいてくれるのではないでしょうか。

※アドバイザー以外の一般ユーザーからのご意見

一般ユーザー  相談者
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TNN

所在地:京都府
2017年01月31日 17:53

URL:
家づくりの想い:

こんな事はあってはならないのですが、
長い間建築業をやっていると、基礎を180度間違って作ったり
上棟時に玄関の向きが違うと施主様より指摘されたり、
建物が仕上がってから、実は違う土地に建築していたと
本当に?と思われるような事例があります。
私は経験していませんが、ハウスメーカーの仕事で普通にありえていました。
今の時代にはこのような事例は少ないですが、すべて建て替え若しくは
基礎をやり直しというお互い最悪の結果になりました。

本件をあ?だこうだ言うても、どうにもならないので大変気の毒だと
思います。
駐車場が50センチ小さくなったおかげでギリギリになったとの事で
非常に大きい50センチです。
駐車場の50センチ小さい所に入れてみられれば、ショックを受けられると思います。

金額に関しては、なんとも言えませんが、私なら建て替えを希望しますね。
一生後悔すると思います。
ビルダーとこれからも末永く関係をしていかなければならない為、
上記のような事になると、きっと立て直しても良い家にはならないですし、
関係も悪化するでしょう。
大手ハウスメーカーではあれば、そんな事を気にせず建て替えを伝えてくるでしょうが、中規模との事ですので、非常に難しい問題です。

最終はあなた様が どんな気持ちなのかが重要です。ありえない憤慨なのか、
仕方無いなぁ、早く住みたいし等あると思います。

いろいろな人に相談すればするほど、いろんな意見が出てきて
ややこしくなります。
お金を減額してもらえれば、納得するのであれば、
それが100万なのか400万なのかもあなた次第です。

相手の出方を見て考えるのも手かもしれませんね。



myph

jpken

所在地:新潟県
2017年02月03日 00:04

URL:
家づくりの想い:

友人の弁護士に尋ねてみましたら,以下の様な回答でした。
まず,建て替えは無理ということです。
法律的な考え方としては,できるだけ無駄なことは無くしましょうということだそうです。
建主のお気持ちとしては納得いかないかもしれませんが,法的にはそういうことになるそうです。
しかし,基礎の位置の間違いによって生じた損害分を請求できるということでした。
具体的には,例えば位置の間違いにより,自宅に駐車できなくなり,近くの有料駐車場を借りなければならなくなった場合にはその駐車場の料金を請求できるということでした。
どれくらいの期間の分が請求できるかは話し合いの上ということです。
今回のケースについても,そのような具体的な損害分を計算の根拠にして話し合うことになると思います。
慰謝料云々については,皆さんのおっしゃるとおり弁護士さんの出番となりますね。




myph

TNN

所在地:京都府
2017年02月03日 16:20

URL:
家づくりの想い:

質問者様は

>業者に何処までを要求できるか、妥当な落としどころを教えて下さい。もうお金しかないような気はしますが…いくらぐらいが妥当な金額なのでしょうか?


とおっしゃっています。

建て替えなんて無理とおっしゃっていますが、こちらから要求して
相手がYESと言わすのは無理だと思います。裁判でも多分無理でしょう。

ただ弁護士とか私は専門外ですが、弁護士に頼むとお金がかかり
請求根拠を明確にした数字であれば、
相手からもらえる確率が高いと言うものであると思います。
駐車場の金額とか、車を買い替える費用等明確にするため
相手に金額の根拠が伝わります。
多分こんなのは雀の涙程度に終わると思います。


上記の質問を回答すると、質問者様が 100万で良いと思っているのか、
400万なのかが重要で、私が工務店側であれば地鎮祭の時指摘されているにも
関わらず、当社のミスでこのような事案になった場合、建て替えを請求されても
仕方ない事案と思います。しかし、対抗すべき事案に発展し
弁護士に相談し裁判になると思います。
裁判費用その他経費時間等が相当ロスするため
示談交渉になります。それで最悪建て替え、建築主が400万で
手を打つと言われれば、私なら400万支払います。
悪評も建ちますし、良いことはありません。
曳家という案もありますが、建物も歪みますし、クロス等貼替えをしていれば
こだわったお家との事なので元通り新築にはなりませんし、相当な金額がかかります。地盤改良や、杭打ちが伴っていれば 家をどこに移動する等の問題が発生してきます。

その費用を質問者様も お金しかないようなとおっしゃられているので
相談としての回答を差し上げた次第です。
質問者様が求めている回答をする方が良いと思います。

ただ 大手ハウスメーカーは 高額なお金を提示したり、建て替えと
簡単に提示します。
それは、悪評やどんな修理提案をしても結局建て替えに相当する金額が
かかってしまうケースがあるからです。私は大手ハウスメーカーで現場監督していましたので違う担当者でこの手の事案を何件もみています。
建物の原価なんて意外と安いのです。
同じ物を再建築するので経費も相当安くなります。

今回重要な点は、地鎮祭の時に指摘したが直っていないという
過失。
それを再度確認しなかっった質問者にも落ち度があります。
裁判になれば、負ける若しくはこれだけしかもらえないの?と驚く金額と
思います。建築の裁判なんて相当難しいのが実情です。

ただ 裁判になれば、お互い負担が増します。
ですので示談で済まそうというのが相手の案と思います。


最後に 一方的に建て替え!と怒り口調で言えば、どうぞ裁判でも
して下さい。と捨て台詞で帰られる可能性もあるので
(その後の関係も悪化)おだやかに相手の出方を待ちつつ
こちらの要望を要求しても良いのではないでしょうか?










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jpken

所在地:新潟県
2017年02月06日 13:14

URL:
家づくりの想い:

再度,弁護士に話を聞いてみました。
質問者様の意に沿う回答にはならないかもしれませんが,法的にはかなり厳しい状況ということです。
それで,建築業者の良識,善意に訴えて話し会うしか方法が無いようですね。
その結果,お詫び金が増額されれば良しということでしょうか。
仮に,話が決裂して法的に扱うとなると,質問者様としてはかなり不利になると言うことですから,その点を踏まえて交渉されるのが最善かと思います。
金額的なことについては,物損についての慰謝料は原則,認められていないということでした。
一例を上げますと,買ったばかりの新車を一方的に追突されて,修理はしたものの完全に元には戻らない場合,車についての慰謝料は認められないということです。
庶民感覚としては何だかなぁとも感じますが,法的にはそうなるということでした。
それで,なるべく穏便に話を進めて実利を得るようになさるのが得策かと思います。
あと,各地元の弁護士会で,30分5000円で建築専門の弁護士が相談に乗ってくれる制度があるということですので,それを利用されるのも良いかもしれません。