ｍｅｇｕさん

※築20年余りの分譲マンション・・・ひびは梁と平行ではありません。天井の四隅・・・真ん中の照明の辺りまで斜めに・・・

A：コンクリートは水、セメント、骨材（砂、砂利）でくりますので、水分蒸発、温度収縮、荷重による変形（クリープ）などでクラックは発生します。（無いのは皆無といえるぐらいです。ただ、現代は混和剤で少なくしたり、目立たなくなってきています。）

※クラックの幅・・、テレフォンカードを入れてみました。・・・・

A：ホームセンターで名刺ぐらいの大きさで、透明なクラックゲージが、100円ぐらいで
売っていると思います。
テレホンカードだと正確に測れません。また、クロスを剥がないと・・・クロスは幅広く見えます。

※建築士という人にきてもらいましたが、・・・・・電話で心配ないみたいですというだけで、乾燥によるものか、構造によるものか、など話はありませんでした。
A：百聞は一見にしか・・・・・
　　たぶん管理会社の建築系職員では？
　　見た、建築士に見解を書面で出すように言ってください。　　（管理会社のレベルもわかります）

※管理組合に掛け合って修理費用を出してもらえるか、・・・・・
A：たぶん無理かと・・・・・出すとすれば理事会です。各自の修繕積立金や少額修繕費ですが、共用部が原因でなければ、専用部は出しません。
組合員の理解が得られないからです。
20年前の建物でも構造的な問題は少なく、コンクリートの特性の問題がほとんどです・・・・・
　鉄筋コンクリートは、引っ張りを鉄筋で負担し、コンクリートは主に圧縮を負担し（計算上は引っ張りは無視）鉄筋の座屈（ざくつ）防止をし一体で力に耐え、火災に弱い鉄筋を火による応力低下を防止します。

※構造に問題があるのでしょうか？地震のあとにできたような気もします。
A：構造に問題があるなら、まず、柱、梁に応力が集中し、変形等が発生し新たなクラックが発生します。
地震の際は、床の揺れ、変形より、柱と壁、耐震壁の変形のほうが大きいとおもいます。１０年目２０年目などのマンションを改装しましたが、床にはクラックがあります。
今回は、古くからあった、クラックが、時間と揺れ、クロスの劣化などにより、目立ってきた可能性があります。

昔は、音の関係で天井を設けませんでした。（太鼓張り現象で、音が大きく伝わります）
最近は、クレームで天井クラックと仕上がり精度などにより、天井を設けるケースが、増えています。　逆に音の問題が増えているよな気がします。昔の建物で気にならなかった扉音、子供の歩行音が同じ性能のフローリングでも大きく感じます。（私見です）また、二重床、天井貼りは、もう少し大きく感じます。（私見です）

　余談ですが、モデルルームで、販売員が「遮音性の高いフローリングを使っています」と説明・・・・メーカーカタログも同様ですが・・・・・フローリングは遮音性ではありまん。遮音性能は、質量が多いほど高いが鉛やコンクリート、鉄みたいな質量はありません。
特殊緩衝材を貼ることで、フローリングの音がコンクリートに響かないようにし、階下に伝わりにくくしているだけです。


※修理が、早急に必要でしょうか？
A：修理は構造的に意味がありません。圧縮力を負担していないコンクリートを、塞いでも、見場だけです。・・・・クロスを貼って、熱の動きで再発するときは、別ですが。

それより２０年、天井クロスは今まで張り替えていますか？
一般的にクロスは７年ぐらいが、貼り替えのメドといわれています。

※コンクリートの躯体部分のひびでも管理組合に払ってもらえないことがあるのですか？修繕積み立て金は十分あり、来年度を目処に大規模修繕を行うようです。

A：共用部であるコンクリートは構造上問題があれば、支払いは可能ですが、クラックは一般的に問題となりません。
２０年経過といえば、１度外壁、屋上防水などは、１回ぐらいはしていると思います。
今後、サッシュ、玄関ドア、設備配管、EVなど共用部改修が見込まれます。
改修費用が不足気味のマンションが多い様です。

ｍｅｇｕさん

※管理組合に言ってもやってもらえるかどうかわからないくらいのひびであまり心配しなくてよいレベルと考えてよろしいでしょうか？もちろん、実際に見て頂く必要はありますが。

A:建築をよく知っている方がおられるといいのですが、スラブのクラックの入り方で・・・・ある程度わかりますが・・・
　　床では、昔は、バルコニーで梁との問題事例ありましたが、３０年以上前の記憶があります。

※こちらはかなり幅も長さ(幅3ミリ、長さ60センチメートル、深さ3ミリくらい)も広く割れています。ただ、間仕切りなのでこちらが費用負担をするのは理解しています。

A：床ではない・・・ですよね？間仕切り壁（非耐力壁）ですね？

※間仕切り壁のひびは構造的に問題があるのでしょうか？

A：RCで、ラーメン構造（柱、梁、耐震壁で構成）であれば、間仕切り壁クラックは問題はありません。荷重負担していません。
　壁式構造(UR（住宅公団）、市営など５階程度）であれば、壁式で主要構造で別ですが、・・・・
　確か２階で、梁があると記載、柱もありますよね。？最近は間仕切壁をRCでは設けません。
　マンション（M）の初期35から50年ぐらい前では、ありましたが・・・・・・間仕切壁は主要構造部ではありません。住戸間壁は耐震壁が一般的的です。

※当初販売時にはフローリングになっておらず、床は絨毯でした。
A：フローリングで、衝撃吸収の製品がない時代(またはコストが高い）は、音的にもカーペット＋フェルトが主流でした。

※上の階の人が、何年かしてフローリングにしますと連絡があり、その方が管理組合にきちんと話したのかこちらも確認をとらず、私の家族が了承してしまいました。ときどき床を転がるコロコロ???という音が聞こえてきます。
A：初期のころは、音に対する考え方の理解がなく。また、問題も解らず、管理組合に報告もなく改修していました。（管理会社も必要性の理解がなく）
　今は、一般的にフローリングの性能をL45以上(数値が小さいL40の方が性能がよく、柔らかすぎて歩行感が・・・不安で・・・）を使います。
　現在は、管理会社も勉強して、一般的には、改修案を提示して、問題がないかを確認するのが一般的です。

※上の階からか確認していませんが、ピアノの音がが聞こえてきます。仮に上にグランドピアノなど重たいものが置いてある場合、地震や経年で少しずつひびが入るといったことはありますか？

A：建築は用途に応じて積載荷重が決めれています。構造的には１平米で荷重を受けることして考えています。
　　マンションの積載荷重は１８０ｋｇ平米（今はニュートン表示ですが解りやすいのでｋｇで）
　　フルコンサートピアノで約580?、（スペースが必要で置くと生活ができませんが）
　　マンションの部屋に置くのなら、一般的にはアップライト（縦型のピアノ）で約200??250?、
　　４点で支持ですので、１４５?５０ｋｇです。１８０ｋｇ以下です。

※マンション購入時、販売員にピアノは置くのをやめてくださいといわれ、・・・
A：残念ながら、販売員は建築系でないため、間違いをよく言います。マンションの仕様では、音的にピアノを考慮していません 。また、管理規約にも記載がない。と思います。
　今は、販売としては防音対策をするように説明するケースが多いと思います。
　なければ、ピアノ等については、管理組合で話し、利用時間等を検討して規約にする必要があるとおもいます。　今後の入居者とのトラブルも含めて・・・・

※大規模修繕は、10年前に一度、行っています。（ちょっと早いかも、以前は、鉄部は別にして１０年と言っていましたが、現在は、劣化等を考慮して決めます。）
現在、２回めの大規模修繕を計画中で、住人にアンケートをとったところ、天井から水漏れがあるお宅が一軒あり、それ以外は我が家だけが、天井にひび割れの報告があったそうです。
　
A：水漏れは、設備図をみてみないと何も言えませんが、古い建物で、給水管、排水管の材質で交換やなどが、発生してきます。そろそろ設備も含めての調査や次回の準備が必要ですね。
　管理会社よりの提案があるべきですが・・・・・
もし給水管がコンクリート打ち込みであれば、・・・・・今後、更新に大きな費用が発生します。

※管理会社・・・そこの建築士に個別で見てもらうより全く利害関係のない建築士に見てもらった方がよいですか？大体費用はいくらぐらいかかりますか？

A：建築士で理解できたいている方は、少ないです。わかる人が、見つかるか？
　　いろんな方の意見を聞くといいと思います。
　　（理解してから・・・解りないことは質問してみてください）

　　　管理会社、ゼネコン、NPOでも同様です。話をよく

文字制限があり・・・追加です


A：建築士で理解できたいている方は、少ないです。わかる人が、見つかるか？
　　いろんな方の意見を聞くといいと思います。
　　（理解してから・・・解りないことは質問してみてください）

　　　管理会社、ゼネコン、NPOでも同様です。話をよく聞いて判断しかないとおもいます。
　　　まず、質問と聞くことです。
　　　施工会社、管理会社、大規模修繕業者等も分業ですので、・・・・
　　　残念ながら、そこでも構造の専門家は少なく、監理者、検査員はいますが、・・・・・クラックの　　位置で判断するとなれば、構造でも計算屋さんではなく、構造計画とクレーム対応のしている人に限られすくないと思います。・・・・・
　　　　久々に床のクラックの入り方の図を見ましたが、地震によるものはなく、建物のコーナーでの　　熱割れ、言われているクラックでは構造的に該当するのはなく、地震による割れは壁、柱、梁が主でした。
　　電気配管を打ち込んでもクラックがおこる場合があります。
　　直天（コンクリート（CON）に直下仕上げ）の場合は、照明器具配線や感知器配線を、CONに打ち込んでいます。当然、断面欠損がありますので、コンクリートの収縮目地と同等の役割をします。
現地を見ないで、図面を見ないで・・・・・ですが　　電気の埋設（打ち込み）配管が・・・・渡りが・・・電灯から・・・・かも・・・
　　ブレーカーが空調機専用回線ですか？
　　電灯とコンセントが別系統ですか？
　　部屋ごとのブレーカーですか？
同じ回線であれば、・・・電気配管の可能性があります。
現在は、デベにもよりますが、容量の関係で、電灯と照明、クラーは別系統としていますが、昔はまだ、確立されていず、部屋系統であった時代もあります。
設備も同様です。

調査費用は人件費（会社経費、福利厚生等を含む金額です）＋交通費です。会社により違います。

参考にしてください。

ｍｅｇｕさん


※1、間仕切りのひびは専有部分の廊下と部屋を分ける壁・・・・・
A：廊下の間仕切壁は・・・・木軸＋PB（プラスターボード）＋クロスです(たたくと軽い音がします）
構造とは関係ありません。クラックは一般的にボードのジョイント目地に起こります。

※2、ブレーカーは、各部屋に別れておらず、集中していたと思います。
ラーメン構造か、今、確認出来ないのですが、記憶ではそう言っていました。
A：階数が６階建て以上で、部屋の隣戸側に柱があるか、廊下、バルコニーにあります。梁があるとのことですのでラーメン構造だと思います。
　　ブレーカーを開けると子ブレーカーがあります。
　　その配線が、昔は部屋ごと等が多かったですが・・・・・炬燵、電気ストーブ、エアコンで、ブレーカーｗ数を超えてブレーカーが落ちました。それで配線方式を細かく変えて、契約電力を抑えています。
　　最近は、部屋コンセント、エアコン、台所コンセント等細かく１６系統以上にに分けています。
　　電気容量の集中でブレーカーが落ちるからと契約電力を落とすためです。
　クラックは天井照明器具からエアコンコンセントへの天井埋設配管では？？
　　
※3、天井クラックのひびは、あまり経験がないと言われたのですが、本当に滅多にないのでしょうか？

A：クラックはありますが問題となることが少ないのです。特に構造的にな問題は経験がありません。
　　最近では、天井がある為、完成後２年AF（アフターサービス）で問題となるのは多くはPBボードジョイント部分です。
　　
※プロのピアノ教師が住人のため、グランドピアノの可能性があります。ただ、返信いただいた計算だと４点で支えるため、145キロに分散され、問題ないということでしょうか？
A：問題はありません。
　　（一般的な仕様であれば、ピアノ音が気になりますが、気にならないのなら、防音もされているかもしれませんね。防音していても音は多少聞こえます。）

※うちだけが、天井にクラックがあるというのが気になります。ただ、返信いただいた内容だと他でも当然起きているということですね。
　A：当然、全住戸を専門家が、見れば、あります。お宅もクロスを剥がすと他にもある・・・かも
　共用部の補修対応とならないと思います。(専有部ば個人負担です）
　クロスの貼替の際に、補修パテや寒冷紗（処理用材）で処理して貼る程度とおもいます。（間仕切壁ボード、天井クラックも同様です）

※4, 地震保険に個人的に入っています。軽微な損壊なので補償は、難しいですが、ダメもとで保険会社の調査員に鑑定してもらうと地震が原因かどうかは、分かるでしょうか？

A：ぜひ、地震会社に聞いてみてください。（出来れば報告ください）
　私の知る限りでは、地震が起こると、行政が調べ罹災（りさい）証明を発行します。
　罹災証明を受けて、火災保険会社に提示して、保険を受け取ることとなります。
たぶん、クラックの調査対応はないと思います。
　また、建築士でも解る人があまりいない中、保険会社では・・・・・・とおもいます。

ｍｅｇｕさん

※1.コンセントのひびかどうか写真でお見せできるようにしたいと思います。確かにエアコンのついているところから、天井の照明器具まで線をつなげたようにひびが入っていました。
A:お待ちしています写真でわかるかな？
　現地での確認と配線系統図等を見ないと確定はできませんが、原因の可能性が高いといえます。
　クラックは広がっていないと思います。定期的にクラックゲージで測定記録をとればれば解ります。
　クラックは竣工してから乾燥収縮が終わる２?５年ぐらいでできていた可能性が高いと思います。
　クロスが古くなったり、照明器具を交換したりすると、目立ちます。日常の生活では気が付かないことが多いと思います。　よく、対策やリフォームで天井を貼るケースがあると思いますが、音の問題が発生するので、注意が必要です。

※2.確認ですが、グランドピアノは重くて・・・・・
A:2017年02月18日に記載しましたが、マンションの積載荷重は１８０ｋｇ平米　建築基準法で決まっています。最大のフルコンサート　グランドピアノ（劇場コンサート用です）580ｋｇ　４点で支持、１か所145ｋｇで１ｍ２（１８０ｋｇ/ｍ２）で負担しますので、問題がありません。フルサイズでは、部屋がピアノで生活できません。（自宅には入らないと思います）
グランドピアノタイプ　タイプで約280??約310?、約320??約360?、約360??約420?、　　　　 　　　　セミコンサートピアノで約500?、
　　　　　　　　フルコンサートピアノで約580? がありますが、最大でも問題がありません。

※3.コンクリートの部分は、・・・・
法的に明確でなく、室内の仕上げが伴う為、専用部として対応してきました。
なぜ、コンクリートの壁が共用部かというと・・・・・確か・・・・昔、規約や区分所有法が明確でないときに、各自で室内を改造して、柱、梁、構造壁等を痛めたり、廊下、バルコニー外壁の塗装、玄関ドアの交換をして、構造的や外観景観が問題となり、主要構造部は共用部、外壁側も共用部（窓、玄関、外面）として、改造による構造、景観等の問題が生じないようにと法改正がされました。・・・・・記憶があります。　　
クラックとクロスは新築のASでも室内側は専用部として対応しています。

※コンクリートのひびは、軽微でも管理組合に払ってもらえるのかと思っていましたが、・・・・・
A：構造問題がある場合は別ですが、軽微なクラックの場合は、専用部での対応となるのが一般的です。
新築でもクロスはすぐ紫外線などで色あせします。ごく一部の部分の補修でも、納得いただけなく一面や室全面貼替となるケースが多いのです。
　替えると、当時のクロスはなく、劣化で貼り替えた部分との差が大きく、一面、全室貼替で、天井だけで済まないでケースが多いのです。（見た目の違いが大きいので）

まして、自己の費用でなければ、（ASでは）をコストを考えず、１室全面や全室貼替の難題をいただいた場合も多々あります。共用の費用で負担すると不公平となり、問題となります。
　一般的には個人負担ですが、古い管理組合では規約が改正や解釈が違いまた、古くからの慣習等で運営しているケースがあるので、管理組合と相談してみてください。

大規模修繕の際で、共用設備改修で、竪排水管交換等で内装を工事する場合もあります。その際は、内装工事の範囲を組合で決定するので、ご不満は残りますが、理解が得られます。それでも色んな要求とご提示をいただく場合があります。
共同生活ですので・・・・・・