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[13154]リフォーム済住宅の換気設備不良について

質問者:mayunomi / 最新の回答・ご意見者:栃木 渡 / 回答・ご意見数:3件
カテゴリ:結露と換気の問題 / 2017年09月13日 11:09

大規模な問題ではないのですが、教えていただけると助かります。
築30年のリフォーム済み住宅を4年前に購入しました。サイディングではなくALCパネルに吹付タイル塗装の建物です。外壁にクラックが出てきたため、塗装工事会社に相談したところ、問題がみつかりました。バスルームの換気口の周辺のALCが膨らんでおり、塗装業者からは、換気口がしっかり外まで出ていないのではないか、湿気がALC内の浸入し、冬季の寒さ(当地札幌です)で凍結してALCが変形したのでは、と指摘されました。換気口周辺のALC交換が必要、とのことです。
売主は不動産会社で、売買契約書上の保証期間は2年となっていますが、買主には察知できない潜在的な瑕疵だと判断された場合、補修費の負担を求めることは
できないものでしょうか?
尚、補修に着手していないので、売主の会社にはまだ申し入れていません。
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これまでの回答・ご意見数3

アドバイザーからの回答

アドバイザー  相談者
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栃木 渡

一級建築士事務所 株式会社 北工房 代表取締役
2017年09月14日 10:09

所在地:北海道札幌市中央区北1条西15丁目1-3 大通ハイム409
URL:http://www.kitakobo.com/
PR:住宅設計に関わって30年が経…

ALCのこの類の凍害は、北海道ですと起こりがちな事象です。浴室に限らず、冬期間は外部より室内空気に含まれる空気中の絶対水分量が多い(ようは、室内の方が大幅に温度が高い)ので、排気された水分量の多い空気が、何らかの理由(方角・風向き等)で換気口周辺に滞留し、それがALC表面に付着し凍結し、、、のサイクルを繰り返し発生します。ちょっと注意して街中を歩くと、北海道の場合は相当数、同様の事象が見られますよ。ALCではなくサイディング等でも発生します。結露の→凍害、、という北国の典型的な事象ですね。

補修としては、セルフードを一旦外し、ALCの補修材で補修し塗装、、という事でいけそうですが、補修だけですと、同様の事が繰り返され、また、凍害を起こします。根本処置になっていませんので。

私は、凍害を起こした範囲より、やや広めの、ステンレス板などを、貼って、ALC面を保護する方法で対応しています(ちょっと見た目は悪いですが。。)
塗装だけだと、心配ですね。

放置したままだと、凍害がどんどん進行して、補修どころではなく、ALCの貼り換えという大事になりますので、早めの処置をお勧めします

さて、、責任問題ですが、仮に私がジャッジするような事になれば、「築30年」「引き渡し後4年経過」「不具合事象の重篤度」などから総合的に判断すると「買主には察知できない潜在的な瑕疵」というより,多分「経年劣化」と判断するでしょうねぇ。。。瑕疵だと申し立てても、当然に、すぐには売主さんは対応しないでしょうし、その事でもめて、時間だけが経過kし、さらに事象が悪化するリスクより、早めにやってしまった方がいいですよ。。。とアドバイスすると思います。
元々(引き渡し時)どうだったかのエビデンスもありませんので、水掛け論になりそうですね。


なかなか、、この事象は発生するかどうか予見しにくいので、我々設計者にとっては悩ましいところです。

※アドバイザー以外の一般ユーザーからのご意見

一般ユーザー  相談者
myph

キ?44

所在地:北海道
2017年09月13日 17:20

URL:
家づくりの想い:

 恐らく・・・ですが、バスルームということで、
排気には通常の場所よりも多くの湿気が含みます。
それが、外気に触れると、水になり、氷になる。
このため、外壁表面に水滴として付く、氷としてこびりつく。
 でもって、表面が傷つく・・・・少しずつ水分が中へ・・・・ポップアップ。という流れでしょう。
確かに、配管とフードとの取り合いも疑うべきですが、真っ先にそれかと思うのです。

 まずは、このフードは、はずして交換を考えてください。
その時に、水返しが付いた製品がありますので、それを使ってください。
交換の時に、配管が中から出てくる周辺、フードとの取り合いなど、しっかりと見、確認、修繕しながら納める必要が有ると思います。

 責任問題に関しては、とりあえず、ノーコメントで。
myph

医王山  中野企画

所在地:滋賀県
2017年09月13日 21:55

URL:
家づくりの想い:

ALCが膨れたという話は、初めてです。欠け、割れ、剥離などは見たことがありますが。

30年前であれば、外壁塗装は2回から3回程度実施されていると思います。水平部分もコーキングではなく塗装の様に見えます。

ALCの主原料は珪石、セメント、生石灰、発泡剤のアルミ粉末です。オートクレーブ(高温高圧蒸気釜)養生で多孔質、軽量、無機質の材料です。
元々北欧での外壁断熱材として開発されたと昔聞いた覚えがあります。
多孔質で軽量の為、ALCは水が浸透せずに浮きます。(確か比重0.8程度では)

この写真から判断はできませんので、ALCメーカー等に相談したほうが良いと思います。

よく改装では、弾性(クラックに追随する)系で防水性能がある塗装を使用します。その場合水切りや取り合い部で塗装面裏に水が入り膨らんだケースもあります。

言われるように金物との取り合い部は、水(水蒸気)が入らない様に、コーキング等で止水し、裏に回らないように収めるべきです。

もう少し資料があれば・・・・