ALCのこの類の凍害は、北海道ですと起こりがちな事象です。浴室に限らず、冬期間は外部より室内空気に含まれる空気中の絶対水分量が多い（ようは、室内の方が大幅に温度が高い）ので、排気された水分量の多い空気が、何らかの理由（方角・風向き等）で換気口周辺に滞留し、それがALC表面に付着し凍結し、、、のサイクルを繰り返し発生します。ちょっと注意して街中を歩くと、北海道の場合は相当数、同様の事象が見られますよ。ALCではなくサイディング等でも発生します。結露の→凍害、、という北国の典型的な事象ですね。

補修としては、セルフードを一旦外し、ALCの補修材で補修し塗装、、という事でいけそうですが、補修だけですと、同様の事が繰り返され、また、凍害を起こします。根本処置になっていませんので。

私は、凍害を起こした範囲より、やや広めの、ステンレス板などを、貼って、ALC面を保護する方法で対応しています（ちょっと見た目は悪いですが。。）
塗装だけだと、心配ですね。

放置したままだと、凍害がどんどん進行して、補修どころではなく、ALCの貼り換えという大事になりますので、早めの処置をお勧めします

さて、、責任問題ですが、仮に私がジャッジするような事になれば、「築30年」「引き渡し後4年経過」「不具合事象の重篤度」などから総合的に判断すると「買主には察知できない潜在的な瑕疵」というより,多分「経年劣化」と判断するでしょうねぇ。。。瑕疵だと申し立てても、当然に、すぐには売主さんは対応しないでしょうし、その事でもめて、時間だけが経過kし、さらに事象が悪化するリスクより、早めにやってしまった方がいいですよ。。。とアドバイスすると思います。
元々（引き渡し時）どうだったかのエビデンスもありませんので、水掛け論になりそうですね。


なかなか、、この事象は発生するかどうか予見しにくいので、我々設計者にとっては悩ましいところです。