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[14388]鋤取り着工後に擁壁根入れが少なく再築造が必要だと言われました。

質問者:honesty / 最新の回答・ご意見者:栃木 渡 / 回答・ご意見数:7件
カテゴリ:工事ミス・トラブル / 2018年08月07日 14:37

相談させてください。今月着工で地元の工務店(メーカー系のフランチャイズで年間170棟ほど建てている中堅です)に新築工事を依頼致しました。
土地は親族所有の土地で片面が接道、もう片面が約2mの崖地になっていて建設予定地は接道より約1m高台となっていてRC擁壁で接道との間は土留めが成されています。
この度ビルトインガレージも併設するにあたり勾配は急ですが最小限に留めるためにGLを20cmほど現況より下げる鋤取り工事を行いました。
すると崖側の既設のRC擁壁(がけの土留め)の根入れが浅く鋤取りが続行できないと話がありました。
提示された解決策は1擁壁の再築造、2擁壁の補強工事、3GLを上げて再設計もしくはこれらの複合というものでした。
GLを上げることが一見一番簡単なように見えるかもしれませんが、現時点で接道からガレージまでの勾配は最急部で17%もあります。
これ以上はがけ条例の関係で配置も変えられず勾配も増やせないのでGLは下げたいのです。
擁壁の工事に関しては工務店も想定外だったようですが、「鋤取り工事」をする際に鋤取り面に隣接する既設擁壁の根入れ深さは事前に確認すべきだったのではないでしょうか?
費用も50?60万程度かかるようですべてこちらが負担するような言い方をされました。
見積時点では電気引き込みの電柱施設の費用のことも言われなかったのに着工後にやはり必要ですと追加されたりと不信感が否めません。
非常に一生懸命に設計さんがやってくれているのにいざ工事となったら次々とボロが出てきてがっかりしています。
太陽光やZEHの申請もしており今更ご破算白紙撤回も出来ない状況ですので
せめて擁壁の費用負担は工務店側の瑕疵であるということを主張したいのですがアドバイスをいただけましたら幸甚です。
よろしくお願い致します。

これまでの回答・ご意見数7

アドバイザーからの回答

アドバイザー  相談者
myph

栃木 渡

一級建築士事務所 株式会社 北工房 代表取締役
2018年08月08日 04:54

所在地:北海道札幌市中央区北1条西15丁目1-3 大通ハイム409
URL:http://www.kitakobo.com/
PR:住宅設計に関わって30年が経…

技術的なお話しは、いくつも選択肢があるでしょうし、仔細が我々が技術的検討をするには情報が足りない事、また、対応されている設計、施工担当者さんの技術的判断が最も優先されるべきであろうと思いますので、コメント控えます。

おそらく、問題の根本は、

>「鋤取り工事」をする際に鋤取り面に隣接する既設擁壁の根入れ深さは事前に確認すべきだったのではないでしょうか?

この部分に集約されるのかな?と思います。

多分、契約約款に「予想できない地下埋設物に関して、その処置費用などについては免責」という意味合いの文言が入っているのではないでしょうか?

現実を踏まえても、地中がどうなっているかは、地中を全て掘り返さない限り、判りません。

私も過去、例えば想定以外の給排水管が出てきたり、文化財などが出てきて、工事が止まったり、あるいは、従前に建っていたいたであろう建物の基礎や杭がそのまま残っていたりと、様々なケースがありました。

技術的には、それぞれに対して適切な処置をするのが当たり前のお話で、とは言うものの、費用が発生するのは自明です。

設計の立場から言えば、相当の注意力をもって事前調査はするのですが、限界もあります。これはご理解ください。

恐らく、最後の最後、、、法的なお話になった場合は「普通の注意力をもって予想できたかどうか?」が論点になろうかと思いますし、そうなった場合、100% 設計・施工側が悪い、、、という答えにはならないだろうと想像します。

そのあたり踏まえた上で、お話合いになってみてください。
myph

honesty

所在地:群馬県
2018年08月08日 14:29

栃木様 ご丁寧なご回答ありがとうございます。
工務店側からは「事前に根入れの深さを確認することはしていない。地下水が出てくるリスクもあるので、今回鋤取り工事をした結果擁壁の根入れが浅いことが発覚したので速やかに連絡し工事を中断した」という話でした。
ここは工務店紹介の土地ではないので土地に関することは施主側が責任を負うことは分かります。地下埋設物に関しても「掘ってみないことには分からない」というのも理解できます。
話が進んでいく上で気になったのは工務店側が根入れの深さをまったく考慮していなく、鋤取り工事の際に根入れが浅い場合には擁壁の再築造や補強、設計GLの見直しが必要だということを事前に説明していなかったことです。
地下から遺跡物が発掘された場合には工事が中断しますと忠告する業者は少ないと思いますが、鋤取り工事にあたって断面が不明瞭な擁壁に関して事前に根入れの確認程度は行うべきだったのではないかと思うのです。
鉄棒を突き刺せば擁壁L字の折り返しまでの深さは推測出来ますし、スコップで一部を掘れば擁壁の根入れ深さとおおよその形状は事前に確認可能です。
当方にも擁壁についての知識が無く鋤取り工事開始前に事前に指摘出来なかったことは至らなかった点ですので、100%工務店が悪い、擁壁に関する工事費はすべて負担してくれとは言いません。
しかし事前にプロの工務店(兼造成業者)としては擁壁根入れに関しての想定と説明、想定される費用増についての説明があっても良かったのではと思います。
住宅ローン借り入れでの計画ですので資金計画にも影響があり、がけ側だけでなく隣家側の擁壁もかなり高さが低いことが判明しスロープ部の土間コン打設に関しても追加の擁壁を寄り添わせる必要があることが判明しました。
このあたり素人の施主側と「工事はやってみてから判断」の建築業者との認識の違いからのトラブルなのでしょうか。
擁壁根入れについて想定外だったのかそうでないのか、事前に説明し得たのか出来なかったのかを論点によく話合う予定です。
よろしくお願い致します。

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myph

栃木 渡

一級建築士事務所 株式会社 北工房 代表取締役
2018年08月08日 18:32

所在地:北海道札幌市中央区北1条西15丁目1-3 大通ハイム409
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>鋤取り工事の際に根入れが浅い場合には擁壁の再築造や補強、設計GLの見直しが必要だということを事前に説明していなかった

おっしゃっている事は、「結果」を見てからのお話なので、その部分だけを取らまえると、ごもっともなのですが、ただ、、この論理が通ってしまうと、設計者、施工者は事前に、全ての可能性(おそらく可能性だけだと、無限にあります)を予見して、全ての事を、ご説明しなければならない。。。事になってしまいます。
あるいは、擁壁近隣だけでなく、常にスコップなり鉄筋なりを使用してくまなく敷地を調査しなければなりません。。

現実的にそれは不可能な事なので、通常は約款に「地下埋設物、、、云々」若しくは「施工者の責に拠らない事象、、云々」などの免責事項が書かれているかと思います。

むしろ事前の説明不足を責められるのであれば、免責条項があれば、それを説明しなかった事(「プロ」であっても予想できない(あるいは判らない)事はあります。よって、その点については免責とさせていただきます。。。という。。。)については、責めを負うべきでしょうね。


>当方にも擁壁についての知識が無く鋤取り工事開始前に事前に指摘出来なかったこと

これは、あなた様が、何ら、自責の念にかられる必要は無いと思います
「誰にも」見えない部分は、見えないのですから。。。

>擁壁根入れについて想定外だったのかそうでないのか、事前に説明し得たのか出来なかったのかを論点

おそらく、ただの水掛け論、、、「予想できたはずだ」「これは予想できない」で終わり、論議がかみ合う事は無いと推測します


>住宅ローン借り入れでの計画ですので資金計画にも影響があり

当然、そうであろうと思いますし、これこそが、最終的にはあなた様の憤りの主因かと推察します。

技術的な解決方法は、いくつかあろうと思いますし、また、費用もそれぞれ違います。仮に現実的に「危険」であれば、これは処置せざるを得ません。

むしろ、費用負担をどうするか、、、つまり、全体総額をいかに小さくするか、、、あるいは、どの程度まで譲歩して、協力してもらえるのか?の、前向きな方向で、お話合いになっては如何でしょうか?

おそらく、入り口での論議(想定できたはずだ、、、いや想定できない。。)ですと、白か黒かのお話になります。約款に、免責条項が入っていれば、最終的にあなた様にとっては、あまり有利と思える状況ではなかろうと思います(説明不足はごめんなさい。。でも契約書には書いてあり、お互いハンコ押しましたよね。。という)。

少しでもお話が良い方向に向かうよう、お祈りしています。
myph

栃木 渡

一級建築士事務所 株式会社 北工房 代表取締役
2018年08月08日 18:50

所在地:北海道札幌市中央区北1条西15丁目1-3 大通ハイム409
URL:http://www.kitakobo.com/
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再度、読み直して、、、追記です。。

>擁壁の費用負担は工務店側の瑕疵

この場合、、「瑕疵」を「責任」という意味に解釈されているようですが、
「瑕疵」とは「見えない傷」つまり、「見えないから、誰も予想できない不具合」の事を言います。

「敷地の瑕疵」ってのもありまして、例えば、根切をしてみたら、何か有害物質が出てきた。。みたいなお話は、「敷地の瑕疵」となります。

ですから、法的解釈は色々とあろうかと思いますが、本件は「敷地の瑕疵」ではあっても、「工務店の設計ミス、施工ミス」というよりも、むしろ売買した土地であれば、前所有者の責任の範疇であろうかと思います。
(ただ、、ご親族の土地との事で、、、そのあたりのご関係は、私が何か申し上げるべきではありませんね。。。)

間違った解釈でお話合いになると、要らぬ事で、双方誤解のまま、話が紛糾しますので、念のため、申し添えます。
myph

honesty

所在地:群馬県
2018年08月10日 17:49

栃木様
ご丁寧にありがとうございます。
昨日工務店の責任者の方も含めて協議を行い、現状を元にコストと強度面を総合的に鑑みてGLの再設定は行わずに法面処理にて対処する方向で工事を続行することとなりました。(詳細はこれから検討しますが)
私自身も工務店側には過度の想定を強いてしまったと思いますし、工務店側としても想定しきれなかった部分に対しては一定の配慮をいただきました。
施主側と工務店側で思い違いや認識の違いがあるとトラブルになるので、今後は双方しっかりと工事の水準や進捗に対してコミュニケーションを取りながら工事を進めるつもりです。
この度は大変貴重なアドバイスありがとうございました。
myph

栃木 渡

一級建築士事務所 株式会社 北工房 代表取締役
2018年08月11日 10:59

所在地:北海道札幌市中央区北1条西15丁目1-3 大通ハイム409
URL:http://www.kitakobo.com/
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解決に向かわれているようで、良かったです。。(^^

※アドバイザー以外の一般ユーザーからのご意見

一般ユーザー  相談者
myph

現場監督A

所在地:東京都
2018年08月07日 16:21

URL:
家づくりの想い:現場監督歴15年。アフターも…

立体的な話を文章のみから推測することになるので誤解があったらすいません。
約2mのがけ地ということですが、2m以上かどうかで対応が変わると思います。2m以上ならガケ条例の対象になるとおもわれるので工作物の完了検査済み書がないと家が建たないと思います。その際は申請時にその事実がわかります。おそらくこのパターンではないんじゃないかなと思います。
ガケ条例の対象でないとすると完検済み書もありませんから現状どうなっているのか、擁壁に瑕疵があること、家を建てるための敷地の瑕疵、という視点ではその責任は土地所有者になるので、工務店にその瑕疵を無償で直す義務はないと思います。歌詞という言葉とその責任の所在を一度整理して考えられた方が良いと思います。
完検済み書のない擁壁に対してその機能がどうであるかはわからないので、通常は擁壁はないものとして考えて建物を設計することも多いです。例えば建物側の基礎を深基礎にして擁壁に土圧がかからないようにするなど。そういった処置をしておらず、その可能性も事前に案内をしないまま工務店が工事を進めたのであれば工務店にも落ち度はあるかと思います。ただ、そこは工務店の能力や、事前調査にどのくらい費用をかけるのか?(その分はお客様への見積に加えられます)にもよると思いますので、当たり前のように事前に案内がなかったから全て負担をお願いしますという話の持っていき方ではスムーズにお話は進まないと思います。工務店の方でももし負担割合をかぶることになる場合、すでに提示してある提案の中から費用のかからないやり方をやりたいはずです。
そういった利害の中から冷静に話し合いをしつつ、ご自分の希望通りに進めるにはというスタンスで、話し合いにのぞまれた方が良いと思います。不信感のある状況では工事をすすめないほうが良いと思います。何とか一生懸命の設計さんに頑張ってもらって話がまとまると良いですね。
myph

honesty

所在地:群馬県
2018年08月07日 17:45

現場監督Aさま 早速のご回答ありがとうございます。非常にわかりやすくご説明いただき感謝申し上げます。
補足させていただきますと、がけ条例ギリギリのラインと聞いております。
基本的にはがけ条例を考慮して既存のがけ側擁壁部からは芯芯で1400mmほど建物を離して配置しております。(がけ条例ラインを回避するギリギリ)
建築確認申請は既に承認がおりておりますが、がけ条例に関しては今のところノータッチで工事を進めているようです(先述の様に考慮はしています)。

工務店としては2m近い崖の土圧を支えているので見た目には表面に20cm程しか露見していないRCの擁壁ですが相当に根入れはあると踏んでいたようです。しかし想定よりもはるかに根入れが浅く20cmの鋤取り工事もままならないといった状況でした。

さきほど工務店からあった解決方法は現状の擁壁のまま設計GLも上げずに建物と擁壁の間を法面処理してしまえば良いのではないかと言われました。
費用負担は無いと言われています。(当たり前だと思いますが、、)
法面処理することで敷地が平らでなくなってしまうことと長期的に雨などにより法面が崩壊しがけ側の基礎高が土で埋まってしまい低くなってしまう事と本来の2m近い崖の土圧を支えることが出来なくなり擁壁の倒れや崩壊が心配です。このような対処は費用負担を無くすため安易に提案されているようで今のところは拒否しています。
またアドバイスがあれば一言いただけますと幸甚です。

当方は群馬ですが台風も近づく中で、既にとりあえず鋤取り工事を概ね完了してしまったようです。土留めの養生もまったくしていない為、隣地との高低差が30cm近くあり風雨による影響が心配です。根切分も考慮して鋤取りをしたようで隣地への影響が無ければいいのですが、、
問題のがけ側の土留め擁壁も支える側の土圧が無くなり心配です。。


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myph

現場監督A

所在地:東京都
2018年08月07日 22:07

URL:
家づくりの想い:現場監督歴15年。アフターも…

崖地とは崖下への建築という意味のようですね。この場合、防護壁が必要になります。崖条例ギリギリという意味がよくわかりませんが、どこの条例も大方、崖が2m以上なら安息角を考慮して防護壁を作らなきゃ家建てちゃダメよ。崖が2m未満なら設計者に任せますという内容です。どちらにしても考慮が必要です。この場合、明らかに防護壁というよりは土流れ防止にしか見えないので、何もない崖地として安息角と距離をとって設計しているのでは?そうであれば、お金かけたくなければ法面、安全を考慮したければ再築造かあるいはある程度距離を取って二段擁壁にしちゃっても良いと思います。もう鋤取っちゃってるようですが深き袖ビルトインガレージにはできなかったのかな?とも思いました。

こちらで技術的にどうすれば良いのか?というようなアドバイスや提案を聞きたいのであればもう少し図面に近い立体的な情報が必要です。崖側、隣地側、道路側の位置関係やそれぞれの敷地との高さ関係などがよくわかりません。
単純に工務店に全負担させられるか?というご質問であれば、御契約内容によることかと思います。現状の先方の話からは全てご要望通りのことを負担なしでできるかというのはハードルが高いと思います。費用負担が厳しいのであれば費用のなるべくかからない方法を、費用負担ができるのであればより安全な方法を、工務店の説明不足は攻めながらも歩み寄らないと話はまとまらなそうです。折半や多少の値引きなども検討材料に入れてみてはいかがでしょうか。
myph

honesty

所在地:群馬県
2018年08月08日 14:52

現場監督A様
度々ご丁寧にご返答ありがとうございます。プロのご意見を伺えることはなかなかできませんので本当に感謝いたします。

昨日工務店から詳細な擁壁の状況が報告されました。
概ね折り返し面上端より天端まで600mm高の擁壁に対して、現状の地盤面が200?250mmでそこから200mm鋤取ってしまうとL字の折り返し部がほぼ露呈してしまい土留めとしての有効性はかなり低くなるとのことでした。
そもそも崖側の擁壁の正確な断面は把握できておりません。少なくとも敷地側にL字の折った擁壁であることはわかりますが、がけ側にも同様に折り返された逆T型の擁壁かどうかは不明です。
本来は土留めはL字の折り返しを土圧が掛かる側に折って施工するものかと思いますので、仮に敷地側にLに折られた擁壁であれば崖からの土圧に対してはほぼ土留めとしての役割は果たしていなかったとも考えられます。十分な安息角が取られているとは言えませんが、幸い崖側は法面になっており土圧は見た目ほど高くないのかもしれません。

個人が特定できるは消しましたが参考までに図面添付致します。
今回の崖は西側で測量データを見る限りは2mにギリギリ達していません。
しかしがけ条例を考慮した配置には「念のため」している状況です。
気になったのは南側隣地との境界擁壁ですが、こちらもやはり根入れは浅く単純に造成時に隣地との境界を明確にすることを目的に築造された擁壁であることが分かります。
スロープ部にあたっては一段擁壁が低くなるのですがそこでは高い方の擁壁に対して地盤面は下り坂で下がっていくので擁壁下端に対してわずかに数センチ擁壁にかかっているだけでした。
しかもスロープ側にあってはT型やL形の擁壁断面にもなっていません。

皆さまのご意見を伺って、工務店側に全面的な瑕疵を追求することは難しいと私も判断します。
しかし200mmの鋤取り工事をするにあたり、工務店として事前の想定が不十分であったことは否めないのではないかと思います。
事前に未確認の擁壁断面や根入れ深さの調査の検討機会を設けるべきだったこと、少なくとも根入れ深さによっては擁壁の再築造、補強や設計GL見直しが必要となり大幅な費用増もあり得ることは施主側に対して事前の説明があっても良かったのではないかと思います。
この点を主に工務店側とは協議をして、対策の折衷案含めて工事を前向きに進めるための議論をしていこうと思います。

工務店側としては基礎高もある程度あるので敷地内で既設の擁壁に対して法面処理してしまうのが一番と言われています。私としては敷地が平らではなくなるので活用しにくくなり抵抗感はあります。場合によっては西側と南側のみGLに対して200mmくらいは土を盛ってしまってもと言われました。
※深基礎仕様ではありませんが200mm程度なので深基礎同様の地盤面にしてしまうという提案。
あとはご提案の通りガレージ部のみ深基礎仕様も検討しておりますが、玄関アプローチやガレージ内勝手口へのステップ数が増えるのと費用も相当に増大するので慎重に検討しております。
まとまりませんが何かアドバイスありましたらお願い致します。




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現場監督A

所在地:東京都
2018年08月08日 23:38

URL:
家づくりの想い:現場監督歴15年。アフターも…

栃木先生の文章も含めて全て読ませていただきました。施工者側の都合、施主側の都合で全く異なる方向に行ってしまいがちですが、なんとかお互いが歩み寄り、お話が大きくならずに話し合いの中で協力的に円満に進められることをお祈りします。施工者側としては説明できなくてすいませんという「気持ち」はあるとは思うのですが、すでに敷地にあったものを施工者側の負担でどうにかすることが当たり前になってしまっては、この建築業はかなりリスキーな業種になってしまいます。そこを「責める」ことは誰も得しないと思います。ローンは借り入れが増えるようであればまた再審査をすることができます。もちろん値交渉も有りでしょう。

図面を拝見すると正確な数値はわかりませんが、山側の擁壁は全く配慮しない条件で安息角をとって設計しているようですね。だから、擁壁がなくても大丈夫ってことになると思います。問題は土圧がどうとかってことではなく、建物の周りのお庭が平らにならないという問題だと思います。まずは山側のその敷地をどのように使用するかを考えるのが先決と思います。何か平ではないと困る使用方法がすでにあれば、その代替え案を相談したらいかがでしょう。
myph

honesty

所在地:群馬県
2018年08月10日 17:57

現場監督A様
度々ご丁寧にありがとうございます。
昨日工務店の責任者の方も含めて協議を行い、まずは良好な形でお話をまとめることが出来ました。こちらの瑕疵という表現も過大でしたし、必ずしもすべてを想定出来ないことは私も理解出来ますので今後はより慎重に検討を進め双方合意の元で工事を進めることとなりました。
法面処理に関してはまだいくつか問題がありますが、詳細なご提案もいただけることとなったのでそれを踏まえて再度方向性を決め工事を進めていただこうと思います。
この度は大変貴重なアドバイスありがとうございました。