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[14818]擁壁の水抜き穴からの土砂流出

質問者:NISHIDEE / 最新の回答・ご意見者:現場監督A / 回答・ご意見数:4件
カテゴリ:工事ミス・トラブル / 2018年10月18日 15:13

29年年末に土地を購入し、地元工務店に住宅を依頼し8月4日から住み始めています。
購入した土地は1面を用水路が通っており擁壁にて土を止めている状態です。擁壁はいつ建てられたものかは解りませんが、かなり古い事が予想されます。

家を建てる際に地盤調査をしたところ、地盤改良をしなくても大丈夫な土地と言うことで地盤改良費用が掛からず家を建てることが出来て私も妻も喜んでおりました。

ところが、9月に2度大きな台風が来て大量の雨が降った事が原因か解りませんが、擁壁の水抜き穴から土砂が流れ出てきました。

すぐに工務店に連絡をしたところ、「地盤調査はあくまでも、家を建てる下の部分を調査するだけであり、擁壁の周りは行っていない為、補償の対象外です。」との返答でした。また、「早く何とかしないと地盤沈下につながるので工事をお勧めします」と言われ約15万円の見積もりを提出されました。

私としては、住み始めたばかりの家でいきなり擁壁の水抜き穴の工事で15万円の請求をされるのがどうも納得がいきません。

土地の瑕疵も考えましたが、前所有者の方とは売買契約書が交わされており、取り引き契約日から3ヶ月以内であれば瑕疵担保責任を負うとなっている為、責任を追及することは難しそうです。

やはり、責任の所在を追及するのであれば、工務店の方だと思うのですが、私の中では気になることが2点あります。

1.既存の古い擁壁の上にブロックを2段積む造成工事をした。
2.盛り土と住宅を建てた事により既存の擁壁に必要以上の負荷がかかっているのではないか?

上記の部分から工務店側に補償をさせる事が可能なのではないかと考えておりますが、知識不足で工務店に対して的確に言いかえすことが出来ません。
そこでこの掲示板にて皆様のお知恵をお借りしたいと思います。どうかよろしくお願いいたします。

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これまでの回答・ご意見数4

アドバイザーからの回答

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現場監督A

所在地:東京都
2018年10月18日 18:26

URL:
家づくりの想い:現場監督歴15年。アフターも…

可能性として、土地を購入する前に何か建物が建っていたとすると、その解体の際にGL復旧で入れた土、もしくは建築業者の方で盛り土した土が、きれいな山砂で流れやすく、尚且つ昔の擁壁の水抜き穴の砂留め処置が古くなってきいておらず、大量の雨で土が流れてしまったと思います。盛り土で山砂を使うのは一般的なので、工事前にこのような症状が起きたことがなければ、それを補償させるのはなかなか難しいのかなと感じました。一番確実なのは水抜き穴の内側を一度掘削して、ネットや割栗などで砂留め処置をしたほうがよさそうです。15万円とはどんな工事なんでしょうね。

本件と関係ないかもしれませんが、盛り土をしていて地盤改良が不要という判断はよほど盛り土が少ない限りはあまり聞きません。お写真から新設ブロックの高さまでGLが上がっているので少なくとも40cmは盛り土してるようですが、地盤調査って盛り土後にしていましたか?
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NISHIDEE

所在地:岐阜県
2018年10月19日 09:11

ご回答ありがとうございます。
「水抜き穴の内側を一度掘削して、ネットや割栗などで砂留め処置」するといった処置は通常おいくらほどかかるのでしょうか?
私が工務店から受けた説明も同じような内容の工事でした。擁壁の水抜き穴が全部で9ヶ所ある為、約15万円の費用が掛かるとの事です。

水抜き穴を鉄の棒で突っついてみたところ、土砂流出防止のネットが擁壁内側に入っていなかったので、元からなのか経年劣化で朽ちたのかと思われます。
写真の穴ではありませんが、5cm程の砂利が複数出てきている穴もあります。

また、元からの可能性もゼロではありません。と言うのも、現在土砂が流出している場所は、家を建てる前は大量の土と雑草が生えていた場所になります。その部分を私が家を建築する際に雑草および余分な土を排除して現在のコンクリートの状態にしてもらいました。
つまり、元から土砂が出ていた可能性もあります。
コンクリート処理前の画像を添付します。解りにくいとは思いますが、ご確認よろしくお願いいたします。

40cmも盛り土してはいませんが、多少しているといったところでしょうか?あまりはっきり覚えていませんが、地盤調査の後に土を持ってきたような記憶があります。
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myph

現場監督A

所在地:東京都
2018年10月22日 22:35

URL:
家づくりの想い:現場監督歴15年。アフターも…

工事費用に関しては、現場状況によってさまざまなほうほうがありますのでなんともいえないですが、一度、人力か重機で掘り出し、砂留め処置をして埋め戻します。9箇所あるということを聞くと、費用として特別高いような気もしません。

盛り土の件はそこまで上げていないのであればあとは調査会社や建設業者の判断になりますから、よく確認をしておくと良いかもしれません。
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NISHIDEE

所在地:岐阜県
2018年10月23日 08:37

 ご返答ありがとうございます。

「費用として特別高いような気もしません」との事ですが、私もその金額が異常に高いとは全く思っておりません。

ただ、私が思うのは今回の土砂流出問題の責任の所在は誰にあるのか?という点です。
誰にも責任が無く、私が支払いをするのか、はたまた、土地の前所有者なのか仲介不動産業者なのか住宅を依頼した工務店なのかです。

その点につきましてはいかがお考えでしょうか?
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現場監督A

所在地:東京都
2018年10月23日 13:46

URL:
家づくりの想い:現場監督歴15年。アフターも…

>>私が支払いをするのか、はたまた、土地の前所有者なのか仲介不動産業者なのか住宅を依頼した工務店なのか


詳細や詳しい経緯などわかりませんが、まず「仲介不動産業者」と「住宅を依頼した工務店」はその費用を負担することはないと思います。負担することがあったとしてもその費用は間接的に直接契約関係のあるお支払先に請求を出すでしょう。

4社並列で考えるのではなく、各契約ごとに責任を考えたらわかりやすいと思います。まず土地の売買契約の際に一番責任があるのは前の売主さんでしょう。ただし、売買時にそういった問題が発覚していなければ、通告することはできません。もちろんそれをもとに購入するかの判断もできません。不明な点は瑕疵責任の期間を定めてご契約しているはずです。それを過ぎれば原則として売主さんには責任がなくなります。そうなれば、買主さんの自己負担となるでしょう。
次に建物の建築請負契約についてですが、擁壁自体はその契約で築造されたわけではないので、その修理にかかる費用を工務店が負担することはないと思います。工務店の責任としては建物建築前にできる限りの調査をして、その土地に建物を建てた際の安全性を検討しないといけません。その部分で工務店にも責任があるんじゃないかというお考えをしていると思います。それはそうと思いますが、なんでも後から発覚したものは建築した工務店負担ということになれば、極端な話、全物件地盤改良をして頑強に作らないとそのリスクヘッジはできません。既存の工作物(擁壁など)がある場合にはより慎重な検討は必要ですが、そこに予測できない事象が起きたときにその修補の責任までは求められないんだとぼくは考えます。仮に当初より水抜き穴の細部まで調査をしたうえで安全性を確認するのであれば今回の工事と似たような調査費用がかかってくると思いますし、それで問題があって補強工事を行う場合も工務店で負担する義務はありません。安全性を検討する段階での最終的な判断には結果的に誤りがあったと思いますが、「水抜き穴の砂留めに不備がある」ということが事前にわからなかった以上、その費用を施主が負担するのは仕方のないことなのかなと考えます。
建築技術者ではなく、弁護士さんなどに相談をすると、「土地の瑕疵」という視点でもう少し解決方法が見つかるかもしれませんが、その話を進めるうえでは当然そちらにも費用がかかってしまいますから、どちらが良いかの判断も必要になってきます。
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NISHIDEE

所在地:岐阜県
2018年10月23日 18:53

詳しいご説明ありがとうございます。

とても参考になりました。
それでは、極端な話になってしまいますが、今回の土砂流出を工事せずにそのままにしておいたとして、地盤沈下により家全体が傾いたら住宅品質確保促進法により、工務店が責任を持って直すことになるのでしょうか?
myph

現場監督A

所在地:東京都
2018年10月25日 21:38

URL:
家づくりの想い:現場監督歴15年。アフターも…

そのような判例を聞いたことがないのでなんとも言えませんが、おそらくぼくの考えだと、品確法での修補請求や賠償請求というのはあくまでその原因に対して行われると思います。例えば、「クロスがはがれた」は10年の保証の義務はありませんが、その原因が雨漏りならば雨漏りを直さないといけません。常識的にはじゃあその際はクロスも無償でとなるんですが、多くの場合、雨漏りの修補は出ませんがそれによるクロスの修理代金には火災保険などで保険金が出ます。同じように、今回の場合、「土砂流出を工事せずにそのままにしておいたとして、地盤沈下により家全体が傾いたら」の原因は新築工事における施工範囲外なので直す義務はないのだと思います。ですから多くの場合、そういったトラブルは避けるために構造不明の擁壁はないものとみなして安息角をとります。今回のケースの具体的な推察は我々よりも弁護士さんの分野になるのかもしれません。