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[14968]農地転用申請の否決について

質問者:sssm / 最新の回答・ご意見者:sssm / 回答・ご意見数:3件
カテゴリ:土地選び / 2018年11月19日 15:49

初めてお世話になります。
素人で知識がない為、アドバイスを頂けましたら幸いです。

今年1月から、親の持っている土地に新築を建てる話しを進めており
よさそうなホームメーカーが見つかったので、2月に請負契約を致しました。
契約を交わす前に、ホームメーカーとそのホームメーカーが委託している家屋調査士の方で、その土地が住宅建設可能かどうか調べて頂きました。
農地転用の必要はあるけど、農振除外されているし、特に問題ないとのことだったので、そのままホームメーカーの指示通りに話しを進めていき、この11月に着工するというところまで話しが進みました。

そして10月に農業委員会に、ホームメーカーのほうで農地転用申請を提出してもらったのですが、否決の結果に。
否決になった理由をホームメーカーから
「農地転用も100パーセント可決されるという保証はなく、ごく稀にこういうことになるケースがあり、防ぎようがなかったこと」
と説明を受けました。
最初は仕方がなかったことなんだと、その説明で納得していたのですが、
親がたまたま農業委員会の1人と知り合いだったため、なぜ否決になったのか聞いてもらったところ「建設予定地の土地は第一種農地で、集落接続がある等の例外にあたる場所でもなく、農地転用申請まで話しが進むこと自体、不思議な案件だった。こんな案件出会ったことがない」と教えてもらいました。

それをホームメーカーと家屋調査士に伝えたところ、
「こちらとしては農地転用申請の通常踏む手順を、いつもと同じように誠意を持って行ってきており、それでこうなってしまったのは本当に残念ですが、落ち度はない」といったニュアンスの回答でした。

うちとしましては、そもそも建設不可能な土地に誠意を持って手順を踏まれても…という思いがあり、納得がいきません。
今後、新しい土地を探して、そのホームメーカーで計画を進める場合、若干値引きあり、契約解除するときは、うち(施主)には特に費用はかからないとのことでした。

契約書には
「甲(施主)はこの契約で定められた着工日までにこの土地の農地転用許可を取得するものとします」と記載があります。

特に家屋調査士や司法書士の知り合いがいるわけでもなく、また家作り自体が初めてのことだったので、ホームメーカーの言うことをそのまま信じて、鵜呑みにして、話しを進めてきました。
それが、うちの落ち度といえば落ち度なのですが、このような場合、ホームメーカーや家屋調査士に落ち度はないといえるのでしょうか?

また、もし落ち度があると考えられる場合、うちはどのように動けばいいでしょうか?


大変長くなりましたが、アドバイスをご教示頂けましたら幸いです。
どうぞ、よろしくお願い致します。
myph

sssm

所在地:長野県
2018年11月25日 10:59

emu様

お忙しいところ、ご回答頂きありがとうございました。
私たちも事を荒立てたくはなかったのですが、ホームメーカー側の対応が本当に残念で、気持ちの収集がつかず、どうしたらいいものかと頭を悩ませております。
専門家の力も借りながら、落ち着くところに落ち着けばいいなと思っています。

これまでの回答・ご意見数3

アドバイザーからの回答

アドバイザー  相談者
myph

栃木 渡

一級建築士事務所 株式会社 北工房 代表取締役
2018年11月24日 12:40

所在地:北海道札幌市中央区北1条西15丁目1-3 大通ハイム409
URL:http://www.kitakobo.com/
PR:住宅設計に関わって30年が経…

農転の条件や、それをおそらく勘違いしていたであろう、メーカーや土地家屋調査士さんの責任云々は、ひとまず横に置いておきましょう。

仮に彼らに「落ち度がある」としたところで、その土地に住宅は建てられません。つまり、どうあがいても、そもそも建てられない土地であった訳です。彼らに落ち度があって建てられなくなった、、、のではなく、単に建てられない土地を建てられると勘違いした、、という事で、「建てられない」という結果は変わらなかったのではないでしょうか。。

無論、経緯から考えて釈然としないのは、理解できます。

実質あなた様が、何か実際の「損害」を被ったのであれば、「手続き上の不備により」という事でその損害を補償して頂けば宜しいかと思います(例えば建てる前提で手付金を払った、、とか)。そもそもの契約の前提が成り立たないわけですから。

>新しい土地を探して、そのホームメーカーで計画を進める場合、若干値引きあり、契約解除するときは、うち(施主)には特に費用はかからないとのことでした。

これは、メーカーの「道義的」対応としては、当然と思います。

問題は契約約款に「農地転用許可を取得するもの」との文言があることですが、これは確かに、契約違反となろうかと思います。契約約款に仮に契約条項違反の場合についての条項があれば、その条項通りにお話をすれば宜しいかと思います。


myph

sssm

所在地:長野県
2018年11月25日 10:53

栃木様

お忙しいところ、丁寧にご回答を頂きありがとうございました。
栃木様のおっしゃる通りで、追求するところは、落ち度とか責任云々というところではなかったなと思いました。

うちとしましては、もう持っている土地では建設することができなくなってしまったので、新しく土地を購入しなくてはいけません。
また、太陽光パネルを付けようと思っていたのですが(9.5kw)新しく家が建つ頃には、現在の買取金額では買い取ってもらえないことと思います。
この2点について、前回の説明を受けたときに、どんな見解なのかを聞きましたところ
「うちが(ホームメーカー)そちらを補償するというのは現実的な話しではないと思います」との回答がありました。(金額にすると4〜500万程)

手付金に関してはご返金致しますと言われました。

特約条項に、問題が起きた時の記載はあるのですが
今回のことが該当するのか、私たちには判断が難しいところではあります。


今のままですと、どうしても感情も入ってしまったりで、自分たちの力だけでは解決できそうになく、
弁護士の先生に契約書と経緯書を見てもらい、判断してもらったほうがいいのかと考え始めております。
myph

栃木 渡

一級建築士事務所 株式会社 北工房 代表取締役
2018年11月25日 11:11

所在地:北海道札幌市中央区北1条西15丁目1-3 大通ハイム409
URL:http://www.kitakobo.com/
PR:住宅設計に関わって30年が経…

>持っている土地では建設することができなくなってしまったので、新しく土地を購入しなくてはいけません。
また、太陽光パネルを付けようと思っていたのですが(9.5kw)新しく家が建つ頃には、現在の買取金額では買い取ってもらえない


法務専門では無い私の個人的な感触として申し上げれば、どちらも「仮」「将来的な推定」のお話で、損害額の確定の証明をするのは相当に難しいように思いますので、厳しい結果となりそうな予感がしますし、仮に、メーカー側に過失があったとしても、責任としては「道義的」なお話なので(明確で、確信的、故意の法律違反の行為では無く、あくまでも過失の範囲内)思っているほどの、金額は出てこないように思います。という事は、弁護士さんにお願いしても、経費倒れになりそうな案件ではないかと。。

いづれにしても、客観的なジャッジを弁護士さんにお願いするのは良い事と思います。
myph

sssm

所在地:長野県
2018年11月25日 12:34

栃木様

アドバイスを頂きありがとうございました。
ごもっともなご意見だと思います。
営業さんの人柄、社風に惹かれて、そのホームメーカーにお願いしたいと決めたことだったので、こうなってしまったときの、言った言わないだとか、落ち度はなかったとか、会社を守る(当然なのかもしれませんが、、)姿勢が、どうにも悲しかったのと不信感でいっぱいになってしまい、今のままだとホームメーカーの言い分では納得できずにいまして、、
裁判で争いたいとか思っているわけではありませんが、多少費用はかかっても(相談料)公平な第三者に判断してもらったほうが、どんな結果になったとしても、まだ納得できる気がしております。

何度もご相談に乗って頂き、本当にありがとうございました。

※アドバイザー以外の一般ユーザーからのご意見

一般ユーザー  相談者
myph

emu

所在地:東京都
2018年11月24日 14:36

URL:
家づくりの想い:

意図的な詐欺なのかどうかを詰めるか、そこまでしないで気楽にいくかという気持ちの問題のような気がします。