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[19933]契約違反について助言をお願いします。

質問者:Sho / 最新の回答・ご意見者:栃木 渡 / 回答・ご意見数:2件
カテゴリ:契約・法規のトラブル / 2022年11月25日 12:28

問い合わせ内容〕
 注文住宅建築中で、下記についてお聞きしたくご連絡させていただきました。
・工事と設計は同じ会社ですが、別々の契約となっています。設計の打ち合わせの際、毎回金額を間違える、こちらの質問に対してレスポンスがない、最終打合時に金額が出てなく2回打合せが増えるなどいろいろな事がありましたが、その時はやんわりミスを指摘するなど今後の関係を崩さないよう務めてきました。今回、設計の契約において、建築確認申請後、特定行政庁等の指摘以外での間取り等の変更は双方不可となっているのですが、私の承諾なく業者が勝手に建築確認変更依頼をしました(天井勾配変更の軽微なもの)。私が止めたので未遂ではありますが(申請は外部業者に委託しており、その業者に依頼した段階で、実際に申請はしていないです。)、業者曰く契約違反と分かっていながら変更依頼をしたとのことです。契約解除するつもりはないですが、落としどころの提示を3度求めましたが何も提示されず、1か月半が経過したため、設計契約費用全額負担してほしい旨を伝えました。設計契約金額内訳は半分が設計費で半分が建築確認申請手数料となっています。そのため、本社に確認するができても設計費用のみ業者負担になると言われました。しかし、期日になっても業者から回答はありません。
お聞きしたいのですが、民法では履行分は注文者負担となっていますが、対応等に疑問が残る為、できうる限り業者に負担してもらえるような法律等はないでしょうか。
・現地を確認した際、図面と違う箇所が複数個所あり、私に相談なく施工されていました。是正しようにも施工上どうしても変えれない部分である為、図面通りにすることが不可能です。家具等もそこに合わせて購入済みであり、とてもショックでした。
お聞きしたいのですが、契約書ではこの場合代金減額と損害賠償請求が可能となっているのですが、損害賠償の算定基準(心理的要因等)や過去の判例等、参考になりそうな資料は無いでしょうか。また、減額請求した場合、損害賠償は可能でしょうか。民法564条では可能となっていますが、減額を加味した損害賠償になるのでしょうか。

お忙しいところ恐れ入りますが、何卒よろしくお願いします。

これまでの回答・ご意見数2

アドバイザーからの回答

アドバイザー  相談者
myph

栃木 渡

一級建築士事務所 株式会社 北工房 代表取締役
2022年11月29日 17:59

所在地:北海道札幌市中央区北1条西15丁目1-3 大通ハイム409
URL:http://www.kitakobo.com/
PR:住宅設計に関わって30年が経…

一通り拝読しましたが、内容や論点が技術的・工学的なお話では無く、いわゆる債務不履行にかかるお話のようですので、弁護士さんにご相談されることをお勧めします。

私も責任は負えないにしろ、出来るだけ正確なお話をアドバイスしたいのですが、同時にミスリードを恐れます。
myph

Sho

所在地:京都府
2022年12月02日 12:07

回答ありがとうございます。回答後すぐにコメントを送れなかったこと、申し訳ありません。
前回の質問の後、他の疑問が出てきましたので、再度質問させてください。
私の家は床上げ部分の上にリビング階段を設置しています。床上げ部分は、フラットに床を作り、その上に箱状の床上げ部分を設置し、その上に階段を置いているイメージです。床上げ部分も構造は普通の床と同じとのことです。
長期優良住宅申請時、家全体としては壁量計算を行っていますが、床上げ部分については構造計算を行っていないと言われました。その理由として、以前に似たような床上げ部分に階段を置いた事例がある為計算していないとのことですが、私の家では階段の足が図面上より大きく、図面より床上げ部分を大きく施工(協議なく勝手に施工)しているため、その事例とは同じと考えるのは厳しいのではないかと思っています。
お聞きしたいのは下記についてです。
・耐震等級3で長期優良住宅取得する場合、構造計算は壁量計算のみでいいのでしょうか。
・そもそもこの様な床上げ部分に関しては構造計算等は不要なのでしょうか。私の考えでは、関係機関に対して構造計算書の提出が不要であり、構造計算自体を行わずに設計することは、建築士法に反する(建築士の信用失墜行為等)のではないかと考えます。
・構造耐力上主要な部分に床版が含まれますが、床上げ部分も床版に含まれるのでしょうか。図面上では、平面図には「床上げ」と記載があり、断面図では床と床上げ部分の間に線はなく一体の絵になっています。
また、この様なあいまいな部分の構造耐力上主要な部分の判定は、各ハウスメーカーによるのでしょうか。それとも、法律によるのでしょうか。瑕疵担保責任や保険の対象となるのかどうかが気になるところです。

お忙しいところ恐れ入りますが、何卒よろしくお願いいたします。
画像 »

myph

栃木 渡

一級建築士事務所 株式会社 北工房 代表取締役
2022年12月04日 11:42

所在地:北海道札幌市中央区北1条西15丁目1-3 大通ハイム409
URL:http://www.kitakobo.com/
PR:住宅設計に関わって30年が経…

・技術的観点から
既にご承知のようですが、1階床に関しては構造上、あまり重視されていませんので、よほど特殊な場合を除き検討する事はありません。長優の手続き上は審査機関での技術的審査を経ているのであれば、特に問題無いと思いますよ。また、お写真の階段足元に関して不安があるのであれば、部分的な補強で充分では無いでしょうか。構造上主要な部分の定義はともかく、現実的には、さほど重篤な危険性は感じません。

・手続き上の観点から
技術的審査を経て、着工した物に関して大きな設計変更を行うのであれば、これは再度、設計者による検討を行い、審査機関に諮る必要があります。文面からは、どの程度の規模で、どのような内容なのか判りかねるのですが、我々が言う所の「軽微な変更」であれば、設計変更の手続き不要な場合もあります。尚、「設計変更」「軽微な変更」のどちらにあたるかの最終判断は審査機関で行います。

おそらくshoさんは、ネットや書籍などを駆使して、相当に色々とお調べになったのだと思います。きっと、何かそもそも不信感を抱くきっかけがあったのだろうとも思いますが、その辺を、中途半端な概念や思い込みで、法律用語を駆使し「責任を追及する」みたいなスタンスでお話すると、相手方も頑なになるだけで、「困惑」というのが本音ではないでしょうか?最終目的は安心な家に住みたいという事で、相手を何とかして懲らしめるという事ではなかろうと思います。そもそも相手を信用しているから契約されたのでしょうし、先方も悪意をもって何かしでかしているという事でも無いように思いますよ。一度、本音で話し合われてみてください。


※アドバイザー以外の一般ユーザーからのご意見

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