この方面は専門ではありませんが,一応,図面から想定できることをお伝えします。
1で書かれている懸念は私も同感でした。
可能性としては,風呂の排水を一気に行う時に,通気管が十分に機能していない恐れがあります。
何か,小動物が通気管に巣を作っていたり,虫の死骸で詰まっていたりといったトラブルが発生していないかを疑いました。
通気管の清掃はできないのでしょうかね。
2は1と同様です。
3は効果がある可能性はありますが,やってみないと分かりませんね。
4は物理的には上階の方が封水抜けを起こしやすいということは言えると思います。
恐らく,4階の風呂場から一気に水を抜く時の,排水管の気圧の低下はかなりのものになると思います。
管が下階まで通じておれば,3階や2階で排水する際の影響も大きいと思います。
この際に,通気管から十分な空気が供給されておれば,問題無いわけですが,それが,何かトラブルが発生しているということでしょうかね。
さて,対策ですが,先にも述べましたように,通気管の清掃,空気の流量の確保ができないでしょうかね。
あと,少し不思議な気がしたのですが,臭いがトイレからではなく,通気弁から出ていますか。
封水漏れならトイレから臭いが逆流すると思うのですが。
もしも,コメントされていますように通気弁から臭いが出るようでしたら,それは通気弁を変えることで対策が取れるかもしれません。
通気弁にはドルゴ通気弁というのがありまして,これは,空気が一方向にしか流れない仕組みになっています。
これを付けておれば,ここから臭いが逆流する恐れは少なくなると思います。
ただ,使用法にはルールがありますので,専門家に相談されることをお薦めします。

詳しくは,専門家,山本さんが答えて下さると思いますので,原則論だけ述べさせて頂きます。
まず,流体力学の観点から考えて(大げさな表現ですみません),3本の排水管に対して,一本の通気管を設置していることは問題ないと思います。
それは水と空気の粘性抵抗はまるで違うからです。
具体的には,水の粘性抵抗は空気の粘性抵抗の50倍はあります。
つまり,管の曲がりや形状,材質を無視すれば,同じ太さの管を使う場合は,50本の排水管に対して,1本の通気管でもつりあう計算になります。
それで,適度な太さの通気管が使われている限り,またそれが機能している限り,3本の排水管から同時に排水が行われたとしても,通気管の機能が足りなくなる恐れは,まず考えられません。
同様に,物理的に考えて,排水管に詰まりが生じている為に,封水漏れが発生するというのも考えにくいです。
むしろ逆の現象が起きるはずです。
それで,業者の実験から想定されることとしては,やはり,通気管の詰まりが疑われます。
それも,全くの詰まりではなく,適度?な詰まりの為に,種々の現象が生じているように推察されます。
それで,対策としては,煙突掃除よろしく,通気管を清掃する業者がいると思いますので,そちらに依頼されればいいように思います。
あるいは,通気管だけリフォームで新設する方策もあるかもしれません。
管理者の方も,どうも排水管に注意が行っているように感じますが,物理的に考えて,原因の本質は通気管の詰まりにあると思います。

蛇足になるかもしれませんが,参考まで。
通気管の清掃業者ですが,ダクト清掃で検索されますと,その種の業者が幾つもヒットしますので,そちらに問い合わせてみるといいかもしれません。
掃除機のオバケのような機械で掃除してくれると思います。
あと,適当な通気弁がない場合,現在,台所の所にある通気弁の所の,通気弁を取ってしまって,適当な塩ビ管をつないで,臭いの問題の少ない風通しの良い場所まで引っ張って,そこから,開口しておけばいいのではないかと思いました。
田舎の汲み取り式トイレの煙突みたいな要領ですね。
建物の構造により,ふさわしい場所があるかどうかは分かりませんが。

環境設備コンサルタントの山本さんがいろいろ聞いていただき少しずつ問題点を考えることができました。（山本様追加で質問させていただきます）

まだ、不明なことがありますので、質問です。

１、通気排気部分は元々は径７５ｍｍでしょうか？それに、写真のガラリが付いていた。
　　
　　竣工してから、においの問題が出て対策するまでの、封水切れの発生回数は（重要です）？

２、におい改修で、取り付けた。自動開閉式通気弁の空気の取り入れ部分の大きさ、○○ｍｍ？？　

３、配管材料は耐火２層管？塩ビパイプ＋耐火材（フレキ）ですか？
　　※１、不明でしたら管理会社に聞いてください

４、排水管の集合部分に集合管（合流部で清流に流すためのものです）を使っていますか？
　　管理事務所にあると思うのですが、使用機材一覧や設備竣工図、設備系統図に記載があると思いますが、わかればメーカーを教えてください。※１

５、一般的には、最上階ＰＳ（パイプスペース）には、点検口があり（四角いプラスチック等で出来た点検口）それを開けると、通気、排水管パイプの点検、掃除口があるのですが、ありませんか？
　　現地確認＋※１
　最下階、中間階にも点検口がある場合があります。４階建程度であれば、最上階（４階）、１階にあると思うのですが？？

６、ファイバースコープを入れるときに、専門家等（管理会社技術者等）は立ち会っていましたか？
　　設備調査会社、管理会社技術者等、ファイバースコープの業者なら点検口のあることを知っていると思うのですが？？※１、管理会社の技術者を活用してください。

　　４階の点検口掃除口より、ファイバースコープが、入れられれば、確認が出来ます。

当然、通気口よりは、１本しか見れないのは一般常識です。出口より、３ルートの確認は難しい。
（先が９０度に曲がるファイバースコープはあまり聞かない。直線的な動きが主で曲がり部で曲がって入っていきます。分岐でルートは選べない、入らない）※１

一般的には事前に現地を調べ、配管図を調べ、現状確認（出来ない場合もあります）して、調査計画をたてて調査をしないと難しいです。※１を活用

塩ビパイプであれば、竪管での問題よりも、横引き管の問題が主となりますが、物が詰まった話はあまり聞きません。調査のとおり多少の結露水は見られます。（排水管の水、温水等により、空気に含まれた水蒸気が結露して水になる場合が多々見られます。戻り勾配とするのですが、なかなか思うとおりにはならないのが、現実（施工）です。（鉄管の場合はさび等の影響でありましたが）

特に通気では出口は一般的にガラリで防鳥機能をもっていますので、鳥の侵入はない。
たまに、使用していない換気扇排気口に、鳥の巣や蜂が住ことはありますが・・・

よろしくお願いします。

全てにお答えする力はありませんが,2,3に付いては以下の通りです。
2:ガラリは必要だと思います。
ホームセンターに行けば,適当な物が見つかると思います。
網入りは虫対策としては有効ですが,綿ボコリでふさがる恐れがありますので,避けた方がいいと思います。
3:3メートル程度の延長は大丈夫だと思います。
同じ太さか,できるだけ太い管だと安心できます。
以上です。

ＳＡＭＩＭＡさん

管理会社等の調査が分かつたら教えてください。

１．通気管の径は図面どおり、75mmです。ガラリは竣工時から付いておりました。臭い対策（ガラリ通気弁）の前も、封水切れが有ったと思います。
　　　当初からあれば、当初から通気不足だと考えられます。
　　　基本として風水が切れる→通気不足と考えます。

２、2008年に取り付けた通気弁の開口径は、45mmです（実測）。
　　７５＋６５＋６５（？）＝×　４５ｍｍにはなりません。通気不足です。
　　また、曲がりが多いと抵抗が生じて通気不足となる場合がありす。
通気は最低でも排水量の５倍から１０倍程度の空気が必要といわれています。（集合管使用、排水管曲がり等で変わります）最低でも同径以上とします。
　　現在付いて通気弁は、今はないそうです。（会社が）
水が排水される時に、上記の空気量を吸い込みます。それが不足すると弱いところより、封水を破り取り入れます。

　　基本的には封水が切れると、通気不足と考えます。

３．配管材料は不明です。写真を添付しますが、単純な塩ビ管ではないようです。
写真を見る限り、塩ビ＋耐火管（フレキ）と見えます。（塩ビ管に耐火材のフレキ管をかぶしている。
　　管理室にある、竣工図（設計図？）及び使用材料一覧表を見てください。
　　写真で見る限り。塩ビ管＋フレキ（耐火）管です。別の特殊なものは無いとおもいますが？？

４．排水集合管かどうかも不明です。
　　コメント３と同じです。
使用機材に集合管のメーカー項目がなければ、竣工図に集合管の記号（図示があるか）管理会社の技術者活用してください。（技術者であれば、見ればわかります。・・・と思いますが）

５．私共の住居には、点検口や掃除口は見当たりません。他のフロアーは未確認です。
　　竣工図の設備設計図等を見てください。竪配管に掃除口の図示があります。（管理会社活用）

６．ファイバースコープでの観察時は、ファイバースコープの業者１人だけでした。事前の現地調査はありませんでした。
どこに依頼されたのですか（管理会社に依頼では）？どこが技術的指導監修をしたのですか？？　


質問に対する回答

１、通気管の配管経路が設計と異なっていたことで、ファイバースコープがトイレ排水管までたどり着けませんでした。この設計と異なる施工は許容範囲なのでしょうか
すいません。昔は、竣工図と設計図、現状施工の違いはよくありました。
法的には答える知識はありません。

２、 山本様から通気弁を取り外して様子見するようアドバイスをいただきました。マンションの周囲は山や田畑が多く、鳥・昆虫・コウモリの侵入の懸念があります。通気口を開放状態にする場合は、以前のようなガラリが必要ですね？
　　　　私も（山本さんも私も）周辺事情は不明でした。情報は詳しくお知らせいただけないと？？
　　　　換気扇の排気等はそのようなことは少ないですが通気管は可能性があります。
　　　　ドルゴ等を使うと虫の進入が少ないと思います。

３、 開放状態では臭気問題があります。臭気が部屋に入らない場所まで通気管を外部に延長（3m程度）しても通気性は大丈夫でしょうか
　　　　　直管の管抵抗は少ないです。
仮に開放する方法として、ドルゴ等を付けて開放する方法はあります。当初から、不具合があったとすれば、開放しても当初の状態に近い状態となると思います。但し、８月から増えた原因が不明ですので、当初＋回数が増える（全体としては減る）と思われます。

４、点検口や掃除口はどこかのフロアーに必ず設置されているものなのでしょうか？（当マンションには、どこにも無い様に思えるのです。）

基本として設けます。ＰＳ（パイプシャフト）のどこかにあると思います。家具裏や押入れの中　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　など目だたないとにあります。
なぜ点検口（掃除口）を設けるかと言いますと、何か詰まるものを流したときに（滅多にないが）撤去する為に設けます。

配管清掃は今まで定期的にされていると思うのですが？？管理会社に配管清掃の記録が保管されています。また、配管清掃できなかった箇所、理由が記載されています。（一般的に）

なぜ、集合管の有無を聞いているのかは、汚水が流れるときに、清流（集合管があれば、管の周りに沿い流れ管の中間に通気のスペースを作り自然な流れを作ります。集合管がなければ、汚水は水がまとまり落下します。
最下階に落下し最下階曲がり部で、固まり（集まった）ものとして管を、瞬間的に塞ぎ多くの通気を必要とします。また他の配管から取れていた空気を塞ぐ場合があります。（配管系統図を見ないとなんともいえないのですが？最下階での横引配管で通気バイパス等の影響とか今はなんともいえないですが）

詳しい状況がわからない状況で回答しています。

また、汚水管の流れ、通気状態も明確に流体力学で解明されていません。各メーカー等の研究機関の実験等と特異事情の経験で積み重ねきています。それぞれの原因を解決した結果の集積です。

解決を早めるとおもいご返答いたしまいた。

基本は元々の通気不足と思われますが、それに、臭い問題で取り付けた（自動開閉弁）でさらに通気不足となったとおもわれます。（まだ断定は出来ませんが）

決定的な解決策は、１度では出ないと思われます。

まずは、山本先生の言われるように。とりあえず壁の通気を開放することです。虫の侵入や臭いの問題等がありますので、エルボ（曲がり管）で垂直にして、ドルゴ７５ｍｍ径か１サイズアップして、１００ｍｍ径のものを付けて様子を見ればと思います。
（ドルゴは開放率はガラリ等と違い１００パーセントです。材料は１万円〜２万円程度でしょう、工事費別）
通気による封水切れに対しのみ使用可能です。（噴出し等の現象では使用できません）


８月からの回数が増えた要因の検討の為に、追加質問です。
　まず、
１、竪系統（１、２、３階居住の方）の住宅の入居の方の変更はありましたか？
　　生活環境の変更の有無の確認です。

２、リフォーム等で便器の交換をされた住戸はありますか？
　　排水時管内気圧の変更要素の確認
　　（節水型便器を使用した場合水量は少ないのですが、流量の圧力は増加します。）

３、どこかで館内設備変更工事をされましたか？
　　２と同じ

解決の為に、よろしくお願いします。（私の知識で解決できるかは別として）

Samima様

封水抜けは現在も継続しており、最近の１週間では３回発生しました。未だに原因の特定ができない状況ですが、ドルゴ通気弁の設置を団地管理組合に働きかけたいと考えております（排水系統が団地共用部分のため、団地管理組合が決裁します）。

記：８月からの増加要因が、判明しませんが、まずは、単独でドルゴをつけてみて、経過判断することをがよいと思います。
通気は、排水量（１３〜１５L程度タイプ便器ですかと思いますが？）５倍から１０倍の空気が必要ですので、設置場所によっては、空気の取り入れルートの確認が必要です。

結果をまたおしえてください。

'samim様

久しぶりの投稿です。
昨日（12/22）、工事を行い汚水管（竪管）にドルゴ通気弁を取り付けました。
これで症状が治まると思いますが、しばらく様子見します。

ご報告ありがとうございます。
止まることをいのります。

ところで、工事中の写真を見ました。
完成写真がなかったので・・・少し気になりました。
　　吸気口（ガラリ等）は付けましたか？１１月０４日の記載