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[5619]雨水で冠水

質問者:ブロンズ / 最新の回答・ご意見者:げんじこうターさん / 回答・ご意見数:6件
カテゴリ:契約・法規のトラブル / 2012年09月22日 00:22

今年2月に新築分譲住宅を購入しました。幅6mの道路を挟んだところに雨水溝が流れています。
今月に入り、雨でその雨水溝が3回もあふれて道路が冠水し、家も地盤面から45cmのところまで水が来て、車のタイヤ半分まで浸かる状況でした(家は少し高くなっているため床下浸水はせず)。近隣はうちと同じハウジングメーカーの分譲地のため話を聞いてみると、昨年9月頃(購入した住宅は建築完了済み)も同様に雨で冠水し、ハウジングメーカーと市役所が立ち会い、状況を確認していたことがわかりました(写真は残っていません)。

ご相談したいのは、
・購入した家が床下浸水の有無に関わらず冠水したこと・今後も冠水する可能性があることを売買契約時に説明しなかった。
・冠水したのを知りながら、土盛りやコンクリート塀などの冠水対策せずに販売した。
・ハウジングメーカーと協議しても、冠水部分の土盛り費用はこちら持ちで、ハウジングメーカーも冠水することは知らなかったので瑕疵はないと説明された(うちは土盛りした住宅に囲まれているため、プロが見れば水があふれることを予見できたはず)。

以上の状況ですが、重要事項説明違反や瑕疵担保責任等で、ハウジングメーカーに修補(冠水部分の土盛り)の全額負担を求めることはできますでしょうか?
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ブロンズ

所在地:三重県
2012年09月28日 23:12

文字化けしてしまいました。
?は上から1、2、3です。
見解を求めたのは1の上下水道局に対してです。
宜しくお願いします。

これまでの回答・ご意見数6

アドバイザーからの回答

アドバイザー  相談者
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山本 廣資

有限会社 環境設備コンサルタント、山本技術士事務所
2012年09月22日 23:25

所在地:東京都杉並区清水1-30-13
URL:近日開設予定
PR:建築設備は、いろいろな工学…

建築基準法に敷地に関する規定があります。(以下「法」という)

『第2章「建築物の敷地、構造及び建築設備」
第十九条 建築物の敷地は、これに接する道路の境より高くなければならず、建築物の地盤面は、これに接する周囲の土地より高くなければならない。
ただし、敷地内の排水に支障がない場合又は建築物の用途により防湿の必要がない場合においては、この限りではない。』

敷地の方が道路より高ければ周辺がより高くても、雨水は道路に流れますから、ブロンズさんのお宅のような状況にはならないでしょう。したがって、ブロンズさん宅の敷地が、隣地や道路よりも低いのならば建築基準法不適合といえます。

但し書きに、「敷地内の排水に支障がない場合は、・・・この限りではない。」とはありますが、外から水が入ってくる状況では、排水に支障がないとは言えないでしょう。

このような条件化での紛争解決事例は知りませんが、重要事項や瑕疵担保責任については、ブロンズさんのご指摘どおりと思います。
「法」違反の是正は当然のことでしょう。

デベロッパー、ハウスメーカーや建築設計者がこのような基本的なことを知らないのは問題です。


myph

ブロンズ

所在地:三重県
2012年09月23日 02:37

山本様、アドバイスありがとうございました。
重要事項や瑕疵担保責任については言及できそうなので、
この後の協議に自信が持てました。

1点だけ、『建築物の地盤面に接する周辺の土地』の解釈についてご教授下さい。

高低差を調べるため配置図を見たところ、自宅には『GL=BM+330mm』、『隣地(建物)+340mm』と書かれていました。

自宅(建築物)から隣地まで自分の敷地が40cmあるのですが、
『建築物の地盤面に接する周辺の土地』というのはこの40cmの自分の敷地を指すのでしょうか?それとも隣地のことを指すのでしょうか?
隣地のことを指すのであれば、建築基準法不適合も追及できそうです。

宜しくお願いします。
myph

山本 廣資

有限会社 環境設備コンサルタント、山本技術士事務所
2012年09月26日 08:01

所在地:東京都杉並区清水1-30-13
URL:近日開設予定
PR:建築設備は、いろいろな工学…

地盤面は建築物の基礎を支える地面のことを言います。

したがって、40cmの敷地が、地盤面に接する周辺の土地ということになると思います。


myph

栃木 渡

一級建築士事務所 株式会社 北工房 代表取締役
2012年09月26日 21:18

所在地:北海道札幌市中央区北1条西15丁目1-3 大通ハイム409
URL:http://www.kitakobo.com/
PR:住宅設計に関わって30年が経…

少々、話が錯綜しているように思います。

まず、状況に関してですが、道路の水が、「雨が降るたび、経常的に」敷地内に流入してくるのは大問題ですが、「雨水側溝」が溢れて、、との事ですので、そもそも、その雨水側溝に問題は無いのでしょうか?その可能性も含めての「市」も立ち会っての、状況確認かと想像します。

敷地の高低差に関して、文章だけですと、あなた様の言葉の使い方が正確ではなさそうで(失礼、、)こちらの想像でいかようにも取れますので、コメントは避けますが、

>自宅には『GL=BM+330mm』、『隣地(建物)+340mm』と書かれていました。

BM とはベンチマーク(基準点)の事で、どこかある点(どこかは判りません。。。任意に設定できます。たいがいは、前面道路のどこか、、です)からあなた様の敷地が33cm、お隣が34cm、高い設計ですよ。。と解釈できます。客観的に文章から判断できるのは、そこまでです。。

少なくとも、建築基準法違反!!と、そのハウスメーカーだけを責めるのは、若干、無理があるかもしれませんね。検査済証までキッチリと存在するのであれば、竣工検査の時点では、「違反」ではありません。(あくまでも手続き的には・・・)

周辺状況、造成の経緯、おおもとの原因であろう雨水側溝の状態、などなど、、総合的に判断すべきでは無いでしょうか?

>修補(冠水部分の土盛り)の全額負担を求める

お腹立ちはよく判りますが、今後、同じように被害を被らないようにするには、同様に被害を被ったであろうご近所や、市も含めて、お話し合いが必要かと思います。ハウスメーカーだけを責めても、根本の解決もできない、当然、修補もできないという、良くない状況で終わるような気がしますよ。

1対1の交渉よりは、ご近所も含めて、町内会的に知恵を絞られてはいかがでしょうか?
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ブロンズ

所在地:三重県
2012年09月28日 23:09

栃木様
アドバイスありがとうございました。

こちらに相談させて頂きながら、以下の対応を進めています。
?市の上下水道局を呼び、雨水溝の設計に問題がないかの確認
?自治会を通して、上下水道局へ雨水溝の拡張願い
?近所の方とハウジングメーカーとで協議

冠水すること自体は雨水溝が原因で、それは市に問題があると思ってます。
(最初にあふれ出すところの雨水溝を見ると、上下水道局が雨水溝内に
土嚢を敷き詰めており、雨水溝の容量が本来の1/4に狭められているという
異常な状況でした。?で見解を求めたところ、土嚢を取ると用水路の
側壁が崩れるらしく、土嚢は取れないそうですが)

行政に話をしても、すぐの対応は難しいと予想されますので、自治会を通して行政に要求しつつ、ハウジングメーカーへも修補(冠水部分の盛土)を要求しています。

ご相談したかったのは、何(重要事項説明違反や瑕疵担保責任等)を根拠に修補を請求できるかです。


栃木様のアドバイスから
検査済証があると高低差による建築基準法違反を言うのは難しことがわかりました。

「雨が降るたび、経常的に」冠水することを考慮せず建築したため、瑕疵(道路が冠水しても、敷地は冠水しないように盛土や壁が設置されていない)や重要事項説明違反があると思っているのですが、栃木様はどう考えられますでしょうか?
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栃木 渡

一級建築士事務所 株式会社 北工房 代表取締役
2012年09月29日 12:43

所在地:北海道札幌市中央区北1条西15丁目1-3 大通ハイム409
URL:http://www.kitakobo.com/
PR:住宅設計に関わって30年が経…

>冠水すること自体は雨水溝が原因で、それは市に問題があると思ってます。


そもそも的に申し上げるなら、やはり、「市」に対応を求めるべきと思います。ハウスメーカーの肩を持つつもりはありませんが、、、、。

排水溝の状況にまで、ハウスメーカーが注意を払う義務もありませんし、気付かなかったからと言って、責任は問えないと思います。

そのあたりを踏まえた上で、「責任を問う」というスタンスでは無く、「協力を仰ぐ」というスタンスで、格安で対応をお願いする、、、のが得策と思います。


myph

ブロンズ

所在地:三重県
2012年10月02日 22:10

栃木様

一番最初にも書きましたが、ハウジングメーカー側は
・建築完了から購入までの間に家が(床下浸水の有無に関わらず)冠水したことを知りながら、売買契約時に説明しなかった。
・今後も冠水する可能性があることを売買契約時に説明しなかった。
・冠水したのを知りながら、土盛りやコンクリート塀などの冠水対策せずに販売した。
状況です。

それでも排水溝が経常的にあふれることを説明する必要はなく、ハウジングメーカーに責任を問えないという理解でよろしいですか?
myph

山本 廣資

有限会社 環境設備コンサルタント、山本技術士事務所
2012年10月03日 02:08

所在地:東京都杉並区清水1-30-13
URL:近日開設予定
PR:建築設備は、いろいろな工学…

すみませんが一番肝心なことがわかりません。
ブロンズさんの敷地は道路(6m道路)より低いのですか、高いのですか?


<「雨が降るたび、経常的に」冠水することを考慮せず建築したため、瑕疵(道路が冠水しても、敷地は冠水しないように盛土や壁が設置されていない)重要事項説明違反があると思っている>とのことですが、それなら敷地は道路より低いことになります。

GL=BM+330mm』の表示なら、栃木さんのご指摘のように、通常はBMは道路となっていますから、『敷地は道路より高い』ことになります。
最初の相談に「プロが見れば水があふれることを予見できたはず」とあったので、小生は敷地が道路より低いと想定しましたので、建築基準法の規定を指摘しました。

相談の内容からは、 冠水があったことの説明の有無と冠水対策の有無を問題とされているようですが、冠水云々だけでは集中豪雨の程度では、発生はありうることといえます。冠水のレベルによっては、敷地が道路より高くても浸水はあるでしょう。
ただし、2月の購入後に3回では多すぎますね。床下浸水時の降雨量をアメダスなどで調べてください。10mm/h程度の雨で冠水する様では問題ですし、50mm/h近くの雨量だったら、地域によっては冠水も仕方ないとも言えます。

市役所には、ウオーターハザードマップはありますか?
ブロンズさんの地域が出水地域ならば、ハウジングメーカーは、重要事項として伝達すべきですし、それなりの対応をすべきでしょう。

出水地域ではないのに、ちょっと強い雨のたびに冠水するようでは、行政の責任といえます。ハウジングメーカーがどこまで状況把握をしていたかはわかりませんので、責任追及は難しいでしょう。
昨年9月の冠水時に、行政とHMどんな話があったかは不明です。


ブロンズさんの敷地が道路より低いのならば、以前の回答のように建築基準法不適合です。
<「雨が降るたび、経常的に」冠水する>のは当然瑕疵ですし重要事項説明違反であると思います。
栃木さんは手続き的には「違反」ではないといわれていますが、姉歯建築士事件でも確認申請は受理され、検査済書は取得しています。
この条項で行政を訴えた事例は知りませんが、明らかな違反に気が付かずに確認申請を受理したのなら行政の責任とも言えます。

ハウジングメーカーには建築基準法不適合を指摘しましたか?
検査済書を貰っているといっても、法的不適合が明らかな場合にはそれなりの処置が必要なのは姉歯事件と同じです。
行政に責任を押し付けるわけにはいきませんから、ハウジングメーカーが何らかの対応をせざるを得ないと思います。

小生の最近のコンサル物件では、1階の床が道路より低いマンションで、雨水対策が全くなく、普通の降雨時に排水口から水と臭気が噴出するという事例がありました。
当初、デベロッパーは確認申請が下りていることを自社の立場の説明にしていましたが、集中豪雨時の水没の危険性をを指摘したら、デベの負担で対応策を講じることとなりました。
もちろん、豪雨時の排水逆流については、重要事項説明はしていませんでした。

ということで、敷地が道路より高ければハウジングメーカーの責任を追及することは難しいですが、敷地が道路より低ければ、先方の責任は言うまでもないことと思います。




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ブロンズ

所在地:三重県
2012年10月03日 23:43

栃木様 山本様
説明不足や表現が正確でないところがあり申し訳ありません。

私の敷地は盛土がしてあり、道路よりも高くなっています。
地盤面はBM(6m道路)+330ですが、
冠水すると、ひどいときは水位がBM+730(床下浸水する)以上あります。

アメダスを見たところ、冠水時の降雨量はそれぞれ1時間あたり
・30(ちょっと強めの雨)
・18.5(ちょっと降った程度)
・39.5(ちょっと強めの雨)
・30であふれ70がピーク(台風で床下浸水)
(9/30の台風で4回目の冠水となりました)
18.5でもあふれる雨水溝なので、根本的な原因は行政にあるというのは認識しています。

水害ハザードマップと内水氾濫想定区域図は購入前に確認しており、
どちらも該当しています。
重要事項説明書に土砂災害防止対策推進法に該当するかどうかの項目がありますが、上記マップに該当しているけども推進法の言う地域に該当していなかったため、台風や大雨が降っても大丈夫なのか確認しました。
宅建主任者は、台風程度なら問題ないと言われたので安心して購入したのです。
(宅建主任者が不動産販売のグループリーダーで、
購入前に冠水したことを知る立場にありながら、
こちらが聞いても告知しなかったので余計腹立ちが治まっていません)

建築物の地盤面が道路よりも低いわけではなかったので、
建築基準法不適合については話していません。

こちらに相談させて頂いた後、弁護士相談に行ったところ
重要事項告知義務違反にあたるから、契約解除までは難しいけど、修補費用は当然HMが全額負担すべきものと言われていました。

一級建築士・コンサルタント・弁護士の先生方によっていろいろ考え方があるのがわかりましたので、これから住宅紛争処理支援センターの専門家相談へ行き、弁護士・建築士の先生と相談することにしました。
その先生方にもご意見頂いて、HMに責任があるならば紛争処理しようと考えてます。
結果を公開して良いのかわかりませんが、公開できるようでしたら他の方の参考になると思いますので、結果を報告させて頂きます。

※アドバイザー以外の一般ユーザーからのご意見

一般ユーザー  相談者
myph

げんじこうターさん

所在地:奈良県
2012年12月28日 09:57

URL:
家づくりの想い:

はじめまして。

私は専門家ではありません。質問者(ブロンズさん)が抱える気持ちが理解でき、各方面へ相談等をして取組んでいる姿が目にみえるようです。
また、回答者の方たちの、質問に対する真摯な回答にも勇気づけられます。
質問やご回答を拝読して、住宅トラブルを抱えている多くの方たちの参考になり励みにもなります。
今回の事案につき、ブロンズさんもいっていますが、ぜひ結果の公開をしていただけるのであれば多くの方たちの参考になると思いますので、よろしくお願い致します。