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[7081]リフォーム時のトイレ配管に対する階下住民からの苦情

質問者:てぃーろく / 最新の回答・ご意見者:てぃーろく / 回答・ご意見数:5件
カテゴリ:その他 / 2013年06月21日 17:49

【トラブルの内容】

公団分譲の築30年の団地(5階建ての2階)を購入し、大規模なリフォームを行っております。
工務店の体制に問題が有り工期が大幅に伸びるなどありましたが、工事はほぼ完了しています。
ところが、階下の住人よりトイレの配管に問題が有るので、
安心して暮らせないから元の配置に戻してくれという要望が出てもめています。


【問題の工事内容について】

この団地はRC工法ということで、内部がコンクリートの躯体によりいくつかの区画に区切られております。
施主としては工務店より
「水周り(風呂とトイレが入っている区画)区画の中では移動させても特に問題はない」
との説明がありましたので、(お風呂のサイズを広げるため)風呂とトイレの移動を行いました。
その過程でトイレの配管(共用縦管からトイレまでの排便管)を伸ばす必要が有りましたが、
工務店の説明では共用配管からトイレまで直線で延ばすので問題ない旨の説明を受けました。
ところが、この配管工事が進んでみると、共用縦管の取り付け口が反対側にしかなかったという理由で
共用縦管をぐるっと迂回するような形で配管がされていました。

(便)●


 
 ┏●┏━━━(便)
 ┗━┛

この配管自体に疑問を感じて安全性について工務店側に再三確認はしたのですが、
工務店側は「問題ない」との回答を繰り返したため、こちらもそれを信じるしかなく
水周りはこの構造のまま完成に至りました。

ところが、この間に下の階の住人が現場に乗り込んでくるという事態が起きます。
工事期間が当初より大幅に長くなり(申請では2か月。実際は6か月)、
家族に建築士のいる階下の住人は、いったいどうなっているのか状況を見せろということで
現場にやってきたそうです。
そのため工務店側は工事に問題が無いことを説明するために、中を見学させたとのこと
(施主は許可していません)。この際に排便管が延長されたことを発見し、今回の事態に至ります。


【最初の話し合い】

先方のたってのお願いということもあり、施主を含めた先方と工務店との三者協議に応じました。
先方は、配管の曲がりが2回を超えるのは便器メーカーの推奨しない施行にあたることなど、
理論だった追及をしてきましたが、工務店側はきちんとした反論ができませんでした。
こちらとしてもこの曲り部分には不安を感じていたため、この配管の施行の責任を二者で工務店に
追及する形になりました。


【クレーム対応策】

そこで工務店側が提案してきたのが、共有縦管の取り付け口を回転させるという方法です。
こうすれば問題の曲がりは無くなります。

 ┏●┏━━━(便)
 ┗━┛

 
  ●━━━━(便)

共有部分の工事になるため管理組合の許可が必要という点が問題でしたが、
これはクリアされたとのことで問題解決かに見えました。


【再度のクレーム】

ところが、この工事に対しても階下の方は納得できない、元に戻してくれというクレームを投げてきました。
いわく、曲りが無くなっても管が長くなれば耐震性能は落ちるので不安はなくならないとのこと。

今回のクレームに対しては、もはや理屈の問題ではなく気分の問題としか受け取れません。
要求どおりトイレを元の位置に戻すには相当の負担が必要ですし、
仮にその工事を行ってもこちらの階下に対する気持ちが収まりません。

そもそも、クレームの発端になった工務店の管理(勝手に現場を公開するなど)もありますので、
この部屋ごと工務店に引き取ってもらおうかとも考えておりますが、返金に至る労力などを考えると
どうしていいかわからなくなります。

リフォームの許可については、管理組合の許可申請以外に周囲9軒の許可をもらうルールもあるため、
階下の住人が認めないと今度の工事を強行するわけにも参りません。


myph

てぃーろく

所在地:神奈川県
2013年06月22日 00:06

回答がしにくいと思い補足です。

落とし所として、

(1)階下の住人のクレームを受け入れて、元の配置に戻す。

   この場合の費用負担は階下にも請求できますか?

(2)階下の住人を説得して、配管を直線にすることに同意してもらう。

   配管が長くても、地震への耐久性に問題がないという資料が作成できますか?

(3)新居に居住することを諦め、工務店に引き取ってもらう。

   工務店にそこまでの責任を求められますか?
   
(4)その他

   階下の住人と和解できるような解決方法があれば。。。


よろしくお願いします。

これまでの回答・ご意見数5

アドバイザーからの回答

アドバイザー  相談者
myph

栃木 渡

一級建築士事務所 株式会社 北工房 代表取締役
2013年06月22日 17:34

所在地:北海道札幌市中央区北1条西15丁目1-3 大通ハイム409
URL:http://www.kitakobo.com/
PR:住宅設計に関わって30年が経…

いくつか手続き上の確認事項が疎かになっていた感があります。

リフォーム、リノベーションに手馴れた会社であれば、必ず、そのマンション組合の各種規則をまず第一に確認します。これは、マンションによって、みな違います。
周辺9戸承認も、あなた様のマンションの独自ルールかと思いますし、そのようなルールがあるのであれば、当然、「事前に」承認をもらっておく必要がありました。「事後」となれば、当然、このような事態になりますので。。

コンクリートの床上だから専有部分内という認識だったのでしょうが、実態は、マンション規則が優先します。使用する床材から、浴室の形態まで決まっている組合もあります。ですから何箇所曲がろうが、それが漏れるか漏れないのかの論議をしても、多分、、「無意味」です。そもそも事前に、承認を貰っていないのですから。。。

ですから、階下の方の言い分は「クレーム」ではなく、ある意味、当然の事です。(承認を得ていなかった、、という意味で)

さて、その上で、



(1)階下の住人のクレームを受け入れて、元の配置に戻す。

   この場合の費用負担は階下にも請求できますか?


「クレーム」ではありませんし、ある意味、当然の権利です。ですから、費用請求はそもそも理不尽です。


(2)階下の住人を説得して、配管を直線にすることに同意してもらう。

   配管が長くても、地震への耐久性に問題がないという資料が作成できますか?

「配管が長くても、地震への耐久性に問題がないという資料」は、多分出来ません。。というより、そもそもの論点では無いように思います。
説得して、ご理解頂くことには賛成ですが。。。



(3)新居に居住することを諦め、工務店に引き取ってもらう。

   工務店にそこまでの責任を求められますか?

求めるのは可能でしょうが
実際には、お望みになるような結果は得にくいと思います

   
(4)その他

   階下の住人と和解できるような解決方法があれば。。。

階下の方にできるだけ安価な処置で、ご理解いただけるような形に変更し、その為にかかった費用分は、施工者負担とするのが、妥当かと思います
施工者に対して、そのような形にしないと、最終支払いを留保する、、、というのは、方策としてありえるかもしれませんね。。

ただ、、、更に進んで、損害賠償だとかの論議は、弁護士の領域になります。
myph

てぃーろく

所在地:神奈川県
2013年06月23日 03:36

栃木様
回答ありがとうございます。

こちらの書き方が悪く、誤解を生んだようですので補足いたします。
今回の工事の承認については「事後」ではなく、事前に階下の方からも工事許可のハンコはもらっています。
ただ、工事が終わった後になって、工事申請の計画書からはトイレ配管について読み取れなかったという主張をされましたが、これについては道義的にはともかく手続き上の問題はないと考えております。

とはいえ、階下の方が指摘された配管の安全性についてはこちらも問題があると認識しましたので、工務店が出してきた改善案(配管を直線にする工事)を実施することにしました。

ただ、この改善案は共有配管を修繕する形となるので規約に基づき階下の方を含めて9件の承認が再度必要になります。
現状ハンコがもらえないというのはこの件に関してのものです。

配管の曲りについてはこちらも不安要素であったため、階下の方の不安は理解できますし、これをクレームとは考えませんでした。ですので、本来手続き上問題がないと言っても、対応する必要があると判断しました。
しかし、その対応(配管を直線にする工事)を階下の方が認めないというのは、理由がわからないためクレームとしか認識できません。


そもそも、まだ工務店より物件の引き渡しを受けていない以上、施主が頭を悩ますということ自体がおかしな話だと思うのです。
ゆえに、問題が解決しないならば工務店に引き取ってもらうというのも落とし所かと考えたのですが…。
myph

栃木 渡

一級建築士事務所 株式会社 北工房 代表取締役
2013年06月23日 05:33

所在地:北海道札幌市中央区北1条西15丁目1-3 大通ハイム409
URL:http://www.kitakobo.com/
PR:住宅設計に関わって30年が経…

失礼しました。。そもそもの前提が違っているのですね。。

しかしながら、論点がいくつか混在しているようです。

まず、階下の方に対してですが、誠意をもって対応し、屈曲部を無くすことで、承認がいただけないのであれば、それ以外の代案があるのか?漏水を恐る「合理的」理由は何か?ハッキリして頂いたほうがいいですね。少なくとも建築関係者が居るのであれば、その程度の義務はあるはずです。合理的理由をを示せないのであれば、これは「住むな!」という事であり、別の次元のお話になります。

八つ当たり気味に、工務店をも敵に回すのは、「当面は」お薦めしません。まずは、一緒になって階下の方と向き合うのが宜しいかと思います。

>物件の引き渡しを受けていない以上、施主が頭を悩ますということ自体がおかしな話

これについては、立場で考えが変わりますが、私は、やはり家と言うのは、工務店さんと一緒に、いろいろな局面に共に知恵を絞りながら、作り上げていくものだと思います。「製品」のように、お金を渡せばポンと出来上がって自販機から出てくる、、、という類の物ではありません。

>問題が解決しないならば工務店に引き取ってもらうというのも落とし所かと考えたのですが…

お気持ちは判りますし、工務店さんが承諾すればそれはそれでいいのですが、、、現実的にはかなりハードルは高いと思います。

第一段階としては、まず階下の方の承諾を得ること。合理的な理由が無く、反対しているのであれば、これは単なる言いがかりですから、弁護士さんなどにご相談されるしかないかもしれませんね。

ただ、、仮に承諾を得られ、竣工したとしても、今後快適な生活を送れるような気がしませんねぇ。。(-_-;)。今からリフォーム済物件として、転売される事を視野に入れておいた方がいいかもしれません。

まずは、敵を多くしないこと。四面楚歌になります。

建築技術のご相談というより、近隣クレームの問題かと思いますので、この程度しかアドバイスできませんが、、、、ご容赦ください。
myph

てぃーろく

所在地:神奈川県
2013年06月24日 14:20

>まず、階下の方に対してですが、誠意をもって対応し、屈曲部を無くすことで、承認がいただけないのであれば、それ以外の代案があるのか?漏水を恐る「合理的」理由は何か?ハッキリして頂いたほうがいいですね。

誠意をもってとのことですが、こちらとしては先方との話し合いにも応じておりますし、正しいと思った要求については可能な限り反映させようという努力はしております。
現状で、先方の許容する唯一の代替え案というのは「元の配置に戻す」ことだけですが、これだと風呂・トイレ・洗面所についてすべてやり直しになりますのでとても現実的とは思えません。
機会があれば話し合いを行ってもよいのですが、理性的な話し合いにならないのであれば、むしろ今後は施主が出ていかない方が良いのかと思っております。

>まずは、敵を多くしないこと。四面楚歌になります。

お気づかい感謝いたします。
しかし、残念ながら工務店側にも工事開始から多くの過失がありますので、いずれこちらとも揉めることは避けられません。

myph

山本 廣資

有限会社 環境設備コンサルタント、山本技術士事務所
2013年06月24日 00:48

所在地:東京都杉並区清水1-30-13
URL:近日開設予定
PR:建築設備は、いろいろな工学…

配管が長くなっても耐震性能には変わりはありません。
配管が長くなった分は、コンクリート床への固定箇所を増やせばいいだけです。
(騒音が伝わらないように、固定箇所の配管に防振材を巻いておく必要はありますが・・・)
床にしっかり固定してあれば、建物が壊れる前に配管が壊れることは考えられません。
過去の震災事例でも、建物は被害がなくて、マンションの配管だけが壊れたという事例は報告されていないようです。
以上は、先方の一級建築士にも確認してもらってください。
ただ、絶対に大丈夫ということは言えないでしょうから、何かあったら責任を持って対処しますということで話はつかないのでしょうか。

そもそも、当初のぐるりと迂回する配管についても、本来は下の階の方が云々することではありません。
便器のメーカー側が推奨していないように、迂回配管で起きるのは、汚物が流れずに残るトラブルです。このような配管をOKする工務店も困りものですが、実際には問題なく流れることもあります。
流れなくて困るのは「てぃーろく」さんですから、下の階の方は関係ありません。
ただ、下の階の方の指摘で、正規の配管に直されたのは結構なことでした。

TIIさんのご指摘のように、工期が長引いたことが、下の階の方の感情を害していると思われます。ここは誠意をもって、便所排水以外でも、今回の改修全般について、漏水などが発生したら責任をもって直すと申し出たらいかがでしょう。
実際には、漏水はほとんどありませんし、保険の対象範囲に入っているはずです。

築30年ということですから、地震なら、配管よりも本体の方を心配すべきです。
階下の一級建築士を味方にできないでしょうか?
専門家ならばそのような無理は要求しないものと思いますが。








myph

てぃーろく

所在地:神奈川県
2013年06月25日 15:32

回答ありがとうございます。

>過去の震災事例でも、建物は被害がなくて、マンションの配管だけが壊れたという事例は報告されていないようです。
>以上は、先方の一級建築士にも確認してもらってください。

具体的な例で参考になります。
先方の方にも機会が有れば伝達したいと思います。

ただ、工務店経由で伺った話だとあちらは逆の事例(地震で配管が外れるなどの事例)を
探しているということでしたので水かけ論になる可能性はあります。


>ただ、絶対に大丈夫ということは言えないでしょうから、何かあったら責任を持って対処しますということで話はつかないのでしょうか。

これに関しては、直接お会いした際に「保健に加入しており万が一のことが有れば全額補償する」
ということは伝えてあります。
しかし、先方はそれでも納まらないらしく、工務店に対して「永久補償する文書を作成しろ」
という要求を出してきています。


>ただ、下の階の方の指摘で、正規の配管に直されたのは結構なことでした。

この工事ができればこちらも安心なのですが。
その許可がいただけるのかが問題です。


>階下の一級建築士を味方にできないでしょうか?
>専門家ならばそのような無理は要求しないものと思いますが。

クレームの中心はその建築士の方(一級かどうかは聞いておりません)なので、
味方にするということは望み薄です。
むしろその資格を利用して強引にクレームに対応させようという意志さえ感じますので。


専門的な見地からのご意見、大変助かります。

※アドバイザー以外の一般ユーザーからのご意見

一般ユーザー  相談者
myph

TNN

所在地:京都府
2013年06月23日 11:56

URL:
家づくりの想い:

すみません。
わからない部分が多々あるのですが、
正規に管理組合に申請し、隣人 8軒?9軒?の許可をすでにもらっているのであれば問題ないと思います。
図面上で、トイレ等の位置を移動するという事は伝えてありますね!?
下階の人が認めないと今後の工事を強行とありますが、以後また
リフォームされるのでしょうか?もしこじれれば、下階の人がリフォーム
される時にあなたも承認しなければいいだけなのですが、
下階も今後もあるのでそんな事はしないと思うのですが・・・。

全体を見ると 下階の立場から言えば、2ヶ月の工期がなぜ半年?
もかかるのか! 音や振動で、いつもヒヤヒヤしながら生活してきた。
どうなってるのか?見せろ!的にこられたと感じます。
私も、伺うかもしれません。


そこで、トイレが 我が家の位置と違う、もし何かあったら
下階の私の家が、汚水だらけになる、弁償なんてしてもらえないから
直して欲しい!的に要求されていると思います。

多分 隣人の許可に当たり、図面や資料は渡されていないのでは?
リフォームをするので、この書類に判子下さい的な・・・。

もし 工期が送れるのであれば、あなたも2ヶ月から6ヶ月になったので
申し訳ありませんと 隣人を回るべきだったのでは?

とにかく、下階の人は、難癖つけて、元に戻せ等言うてくるので
問題ないという資料作りしか無いと思います。
正規に管理組合に申請していればの話ですが・・・。
もし 違う申請であれば、場合によっては元に戻す必要もあるかも
しれません。

下階人の対応も あなた自信も、火に油を注ぐ対応になればなるほど
悪化していきます。
あなたも紳士的に対応し、工務店を的に回すのではなく、
味方に入れて、対応すべきと思います。
工務店と一線を超えてしまえば、
敵が二人となり、最悪の結末となります。


下階の人が いらだちならば、解決するか 平行線か
どちらかでしょう。
言いがかりなら、平行線でしょうね。その辺の相手探りは
当方ではわかりません。
下階の人の心情一つですね。








myph

てぃーろく

所在地:神奈川県
2013年06月24日 14:41

回答ありがとうございます。

>図面上で、トイレ等の位置を移動するという事は伝えてありますね!?

計画書にその部分は記述されているようです。
ただし配管がどうなるかまでは書いてありませんでした。


>下階の人が認めないと今後の工事を強行とありますが、以後また
>リフォームされるのでしょうか?もしこじれれば、下階の人がリフォーム
>される時にあなたも承認しなければいいだけなのですが、

強行といいますか、今後の共有配管の工事の手続きについては公団の指定業者にお願いして、
工事の目的、計画、日時などの詳細を住民の方にお知らせするなどした上で、
各戸に許可のハンコをお願いするつもりでいます。
その上でさらに階下の方が拒否されればそれ以上は進められません。


>全体を見ると 下階の立場から言えば、2ヶ月の工期がなぜ半年?

これに関しては、工務店がまったく進行管理を行わなかったことに原因が有ります。
工程表をいつまでも出さないのに、解体や床の張り替え等などは勝手に進むので、
何度か工事を止めさせて話し合ったのですが、その度に進行が遅くなるだけで
結局まともな工程表が出てくることはありませんでした。

そのうち、工事の申請期間が切れたために延長の申請を出さなければならないと言われ、
工務店と施主で周りの9軒に頭を下げて回りました。
その延長した期限が5月末です。

もうこうなったら意地でも終わらせてもらうしかありません。
施主としては、土日以外もとにかく時間のある限り夜中だろうが打ち合わせをし、
電話でやり取りし、現地に仕事帰りに毎日通い、議事録が取られないため全てをメールで確認し、
とにかく業者の作業は一通り終わらせました。
(しかし施行のミスはもう工事ができないため修正できない部分も・・・)


>あなたも紳士的に対応し、工務店を的に回すのではなく、
>味方に入れて、対応すべきと思います。

敵に回したくはないのですが、すべてにおいてあまりに杜撰なので
いずれ引き渡しや支払の場面で揉めることは覚悟しています
(というか到底許容できないことが多すぎます。)

工務店を選んだ側の責任というのもあるでしょうが、当時はそこまでの知識が無く、
大変残念に思っております。
myph

TNN

所在地:京都府
2013年06月25日 10:14

URL:
家づくりの想い:

>下階の人が認めないと今後の工事を強行とありますが、以後また
>リフォームされるのでしょうか?もしこじれれば、下階の人がリフォーム
>される時にあなたも承認しなければいいだけなのですが、

強行といいますか、今後の共有配管の工事の手続きについては公団の指定業者にお願いして、
工事の目的、計画、日時などの詳細を住民の方にお知らせするなどした上で、
各戸に許可のハンコをお願いするつもりでいます。
その上でさらに階下の方が拒否されればそれ以上は進められません。

現在は工事は完了しているのですよね?
その後、下階の対応で指定業者に直してもらうという事でしょうか?
一般的に工事前に 管理組合の許可、隣人8件程度に同意を
得ればいいかと思います。

今後とは、新たなリフォームなのか?
今回の修繕なのか?どちらなのでしょうか?


修繕であれば、もちろん下階の人は同意してくれるでしょう。

今回管理組合は なんて言うてるのでしょうか?
直すべき?下階の人が言うている以上直すべき?

管理組合がOKと言っていれば、下階の人の話は
スルーしておけばいいかと!?

今後の影響とありますが、一戸が反対したとしても
リフォームする権利はあります。
もし隣同士 犬猿の仲であれば、一生リフォームができないことになりますし
空き家や、オーナーに出会えない等様々な事情があります。
絶対に取らないとダメという規約はないはずです。
例外があったり、その辺は臨機応変に対応してくれるはずです。


工務店が弁償するとか、買取はありえません。ただ
最終金額については、今回の件があったりして
値引きの交渉は可能と思われますが、
明確な交渉でないと、理不尽な交渉はあなたも下階の人と
変わらないことになると思います。


















myph

てぃーろく

所在地:神奈川県
2013年06月26日 18:54

>現在は工事は完了しているのですよね?
>その後、下階の対応で指定業者に直してもらうという事でしょうか?

完了しているといえばしています(まだもめている部分ありなので)。

曲った配管をまっすぐにする工事は共有配管を弄るため、
別の工事ということで再度の申請を必要とします。
おっしゃる通り、その工事は工事業者は組合の指定の業者が担当します。



>修繕であれば、もちろん下階の人は同意してくれるでしょう。

それに同意していただけないので困り果てています。
元の位置出ない限り許可しない、とのことで。


>今回管理組合は なんて言うてるのでしょうか?

組合は、トイレの流れが改善されるのならやるべきという見解だそうです。


>管理組合がOKと言っていれば、下階の人の話は
>スルーしておけばいいかと!?

スルーしたいのですが、強行すれば周りの家を巻き込んで反対運動を起こすなど
不穏なことを言っておられるようです。
言っていることが明らかにおかしいので無視してもいいのですが、
そのような環境で穏やかに暮らせるとは思えません。


>工務店が弁償するとか、買取はありえません。ただ
>最終金額については、今回の件があったりして
>値引きの交渉は可能と思われますが、

やはりそういうものでしょうか。
工務店のミスで捨てられたり穴をあけられた家具とか、工事期間が伸びた分の生活費などは
お金で解決しようと考えていましたが、
周辺住民の感情悪化などはどうにもならないので悩んでいます。

もちろん工務店が下の住民を連れてきたわけじゃないのはわかっていますが、
問題をこじらせた原因は当然あると思います。