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[7576]半地下マンション ポンプの設置の義務について

質問者:品川区 浸水トラブル / 最新の回答・ご意見者:品川区 浸水トラブル / 回答・ご意見数:2件
カテゴリ:構造・建材 / 2013年10月17日 11:31

早速ですが、タイトルの件で御相談させてください。

7月のゲリラ豪雨の影響で私の住んでいる部屋が床上浸水になりました。(住まいは半地下のマンションです。)

汚水が流れ込み部屋全体に浸水した為、不衛生・住まいの信頼が無くなり引越を検討しております。

不動産会社様へ建物の欠陥が無かったか調査をして欲しいと申し出しました。
回答は「問題はありません。」との事でした。(調査はしていません。)

不動産会社様からは、これ以上の対応はしかねる。との事で、自分で調査をしました。

私が収集した情報は下記の通りです。

・下水道法により、半地下のマンションの場合排水にポンプの設置が義務づけられている。しかし、私の住んでいるマンションには取り付けがされておりませんでした。
・ポンプの製造メーカーに電話したところ、ポンプには逆止弁がついておりタンクからの逆流を防いでくれるとのこと。

この2点のことから、水害に対して万全な体制をとっていないと判断しました。

このことを不動産会社様にお話ししましたら、ようやく設計士さんが内見にきて調査をしてくださいましたが、調査の内容は建物に問題がなくあくまでも集中豪雨による天災です。との言葉をいただきましたが納得がいきません。

半地下のマンションの場合、ポンプの設置は義務付けられていないのでしょうか。
また、ポンプの設置により逆流は防げるものでしょうか。
また、この場合における集中豪雨による床上浸水(玄関からの浸水ではなく排水溝からの逆流による浸水)は天災扱いされてしまうものでしょうか。

まったくの無知でお恥ずかしいのですが、ご教示いただけたら大変助かります。
宜しくお願い致します。

これまでの回答・ご意見数2

アドバイザーからの回答

アドバイザー  相談者
myph

山本 廣資

有限会社 環境設備コンサルタント、山本技術士事務所
2013年10月18日 01:28

所在地:東京都杉並区清水1-30-13
URL:近日開設予定
PR:建築設備は、いろいろな工学…

竣工引き渡し後何年たっているのか不明ですが、自分のところで開発・分譲したマンションで大きなトラブルが発生したのに、見にも来ないとは無責任なデベロッパーですね。
調査に来た設計士は、建築設計者ですか?設備設計者ですか?何れにしても技術力に問題があります。

半地下マンションの排水管を、直接道路の公共下水本管に接続すると、集中豪雨時や道路冠水時に排水が逆流し、住居内に浸水します。
これを防ぐには、半地下住戸の排水を別系統とし、ポンプで排水します(ポンプアップ排水といいます)。

ポンプアップ排水方式では、配管に逆流防止弁(チャッキバルブ)を取付けますから、どんな雨量であっても絶対に(!)逆流しません。

これは、給排水設備設計者の常識ですが、技術レベルが低いか、デベロッパーの認識不足のため、ご相談のような事例が多いのは困ったことです。

東京都の下水道局も、このようなことが起こらないように技術基準を決めて指導していますが、まだまだです。
小生の回答にも似たような相談がたくさんありますので、参考にしてください。

建築基準法(以下「法」という)第2章は「建築物の敷地、構造及び建築設備」に関する規定があります。
『第十九条 建築物の敷地は、これに接する道路の境より高くなければならず、建築物の地盤面は、これに接する周囲の土地より高くなければならない。ただし、敷地内の排水に支障がない場合又は建築物の用途により防湿の必要がない場合においては、この限りではない。』

相談事例では、集中豪雨時には「敷地内の排水に支障がある」ことになりますから、建築基準法違反となります。

また、集中豪雨時に排水が逆流するということは、重大な瑕疵です。
これをマンション販売時に伝達していなければ、不動産取引における重要事項説明義務に反することになります。

また、マンションの場所はウオーターハザード地域ですか。ウオーターハザード地域での排水対策も重要事項です。
ゲリラ豪雨時に排水が逆流するという説明を受けて、買う人はいないでしょう。

相談のゲリラ豪雨時には、道路は冠水したのですか?当日の雨量はどの程度だったのですか?行政で調べてください。
玄関から浸水したのではないのですから、天災とは言えないでしょう。
マンション入り口が階段などで道路より上がっていたり、防水板が設置されていたりしても、道路が冠水し、外から浸水したのなら天災です。

ポンプアップ排水方式であれば、排水の逆流による床上浸水は防げたわけですから、ご相談の事例は天災でなく設計ミスです。

なお、引っ越しを検討されているとのことですが、床上浸水による資産価値の目減りにはどのように対応するつもりですか?
「床上浸水」があったということは重要事項になりますから、売却の際や、賃貸に出す際に相手方に伝える義務があります。
欠陥が見つかったのですから、手直しをしてもらわないと、売却や、賃貸の際に不利となります。
小生のコンサル事例では、半地下マンションで、上階の排水により降雨時にトラップから空気や排水が噴出したマンションで、最終的にデベロッパーに半地下系統の排水方式をポンプアップ方式に変えてもらったことがあります。
この場合は建築基準法違反と重要事項説明義務違反(ウオーターハザード地域の排水対策不備)を指摘し、デベロッパーも納得しました。
竣工間もなく発生したので、買い取りを求められることも配慮した模様です。
ご参考まで。

交渉事が大変ですが、頑張ってください。
myph

山本 廣資

有限会社 環境設備コンサルタント、山本技術士事務所
2013年10月18日 09:57

所在地:東京都杉並区清水1-30-13
URL:近日開設予定
PR:建築設備は、いろいろな工学…

追加質問です。

半地下住宅の他の住戸は、床上浸水しなかったのですか?
また、マンションの管理組合はの対応はいかがですか?
myph

品川区 浸水トラブル

所在地:東京都
2013年10月20日 14:35

山本様

とても、貴重なご回答いただき有難うございます。
近辺のマンションでは、区役所に確認した際に同じ町内に1件浸水被害の申し出があったとの事でした。
しかし、個人情報の為半地下のマンションかはお伺い出来ませんでした。

また、この件に関して当初から所有者様に直接お話させていただきたいと不動産会社様、管理会社様にお話しておりますが個人情報の為お伝え出来ません。といわれ、不動産会社様と管理会社様にたらい回しにされてます。

管理会社様の言い分は、部屋の中で起こったトラブルは不動産会社様の責務との事で。

不動産会社様の言い分は、共有部分に関しては管理会社様の管轄なので。

と言う感じです。そして最終的には両者共に天災なので。
と、言い逃れをされております。

また、今回の件ですが要求している内容に関して、管理組合様まで話をあげていただけてないと思います。(両者共にお話しして見ます。との言葉頂いておりますが。)

もし、ポンプの設置がされていても今回の集中豪雨の場合ですと浸水されていた可能性がありますのでポンプの設置の有無は重要ではない。とのことです。

あまりに不誠実な対応に泣き寝入りするのも可笑しな話なので頑張ります。
ありがとうございます。

※アドバイザー以外の一般ユーザーからのご意見

一般ユーザー  相談者