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[8825]高低差のある隣地との境界に,高さ4m、全長12mの石積み擁壁が築造される

質問者:五月晴れ / 最新の回答・ご意見者:栃木 渡 / 回答・ご意見数:3件
カテゴリ:家の外回り / 2014年07月19日 21:29

 隣地の山林200?、に、宅地造成が入ります。当方の敷地は、隣地より60cm低くなっており、境界より50cm離れて当方の家が建っています。第一種低層地域、準防火地域です。
 このたび、高低差のある敷地に接して、高さ4m、幅2m、全長10m、角度70度の石積み擁壁が築造されます。
 また、その擁壁から少し離れて、3.5m?の高さの、コンクリート擁壁が二カ所築造されます。
 敷地から少し離れて築造されるコンクリート擁壁はしかたないと諦めています。悩んでいるのは、当方の敷地境界に接して築造される4m?の石積み擁壁です。

 現状の隣地との敷地高低差は60cmですが、その部分に盛土されるため、さらに高低差が生まれます。境界に接して擁壁の土台を埋め込み、地表に出た石積み擁壁の下の基盤は、当方の敷地境界線から30cmしか離れていません。30cmの距離から、70度の角度で、4mの石積み擁壁が築造されます。
 1mほど離して築造して欲しいと願いでましたが、家を建築する宅地部分が狭くなり、売却するときに高く売れない、という理由で拒否されました。

 また、宅地造成の許可がおりています。役所に問い合わせたところ、隣地の敷地の高低差は審査の対象にはなかったということでした。
 盛土をすれば、擁壁の高さは、当方の低い敷地から眺めれば4mを超える高さになります。巨大な擁壁が窓の隣に立ち塞がることを思うと、圧迫感よりも、石積みが崩れてくる不安で、夜も眠れずに薬を飲んでいます。
 境界に接して土台を埋め込むらしいのですが、当方の敷地が低いため、その石積み擁壁の圧力を受け止めるべき当方の敷地は空間です。不安でなりません。
 また、そのような巨大な擁壁が、コンクリートではなく、石積みで築造され、家のすぐ隣に建てられることに対して、危険はないのでしょうか。
 水抜き穴から落ちる水を流すu字溝もなく、依頼したところ、30cmのその隙間の上に作ると、口約束してくれましたが不安です。
 また、擁壁の部分の地質調査はされていません。
 その地質にみあつた石積み擁壁を築造すべきと思うのですが、擁壁の離れた箇所しか調査されていません。

 境界から1mは離して築造してほしいと願うのは、法的に許されない要望なのでしょうか。
 また、さらに盛り土をして高く築造される擁壁は法的に許されるのでしょうか。
 高低差のある敷地境界に接して築造される4mの擁壁は、法的に問題ないのでしょうか。
 建築ではなく、宅地造成の場合は、工作物になるから、どのような高さも許されると聞きましたが、第一種低層地域に憧れて、この家を買ったのに、苦しくてなりません。
 また、その宅地造成の斜面に入るには、当方に所有持ち分がある、「私道」を通らなければなりません。通行の許可を拒否しましたが、たとえ「私道」であっても、「二項道路」に認定されているため、通行できるとされ、容認せざるをえませんでした。
 
 どうぞ、よろしくお願いいたします。
 せめて、もう少し、1mほどは離して築造して欲しいと願いでる法的根拠があれば、ご教示ください。
 よろしく、よろしくお願いいたします。
 
 

 

 


これまでの回答・ご意見数3

アドバイザーからの回答

アドバイザー  相談者
myph

栃木 渡

一級建築士事務所 株式会社 北工房 代表取締役
2014年07月21日 11:42

所在地:北海道札幌市中央区北1条西15丁目1-3 大通ハイム409
URL:http://www.kitakobo.com/
PR:住宅設計に関わって30年が経…

宅造に関しては、各市町村において、実情に合わせ様々な条例で規制されているケースが多く、「全国一律」的な宅造法関連技術基準より、条例によるところ(通常は、法令より条例の方が規制の度合いが強い)で、様々に拘束されますので、お住まいの場所が判らない状態では、むしろ「緩め」の基準に添ってのお話しか出来ません。。。

また、宅地造成にかかる擁壁などは、「建築」のカテゴリーというより、むしろ「土木」という技術カテゴリーに入ってしまうので、建築的な知識(仮にそれが、相当のプロの方であったとしても、、、)だけでは、対応しきれません。

私なども、困惑するのは、毎度のことです。

その2点を踏まえて、率直に申し上げますと、付け焼刃の知識で対応すると、反対の立場(当該宅造業者等)からは、「それ以上」の専門知識で対応されますので、あなた様にとっては、「迷路」にはまり込んでしまいます。

また、行政も、一度、認めてしまったものに対しては、当然、その「正当性」を「法的」「技術的」根拠をもって主張し続けようとします。

そのハードルは、このような場で得た知識と、あなた様が泥縄でネットなどで仕込んだ知識を、間違いなく、はるかに凌駕します。(あなた様が、大学土木課程レベルを一から学ぶのであれば別ですが・・・)

実は私どもが、「遵法」「技術的に適合」している、様々な行為を行おうとする時、一番、対応に困るのが、「とにかく嫌だ!」という方が現れた場合です。
これは、技術的、法的な論理展開と全く別物ですので、対応の方策がありません。
で、そんな場合、我々が考えるのは、説得、ご理解頂くまでにかかる時間的、金銭的損失と、ある程度妥協して、事を進める場合の損失の天秤です。

あえて、技術的、法的なコメントは致しません。ただ、あなた様が、「中途半端な技術的、法的」な事を今から身に付けるよりは、むしろ、全く別の土俵で交渉される方が、得られる結果も、そのスピードも、あなた様のご希望に近くなるような気がしております。また、その場合は「0」「100」では無く、「50」を目指すのが得策と思いますよ。

あなた様には、不満でも、少なくとも、先方は「手続き上」「法的」「技術的」にも、多分、ほぼ問題なく、事業を進めているはずで、それは、先方にも認められる権利なのですから。。。
myph

五月晴れ

所在地:神奈川県
2014年07月26日 21:09

中野企画様、栃木渡様、おいそがしいなか、ご教示いただき、本当にありがとうございました。とても、ありがたく、うれしく思いました。示唆にとみ、含蓄ある道しるべのご教示、とても心にしみました。
総じて、行政も、法律的には違反していない懸案に対しては、それをくつがえすようなことはしません。
しかし、さすがに、法の抜け道を利用しての、他人の権利を侵害する行為に対しては、理解をしめしてくださいます。
ただし、行動をおこしてくださるかは、明確ではありません・・・。
動かすには、自分にも、それなりの覚悟と説得力

結論を申し上げれば、法の抜け道を利用しての侵害に対して、自分の身を守るのは、自分しかないということです。
よほどの体力、財力、知力、人脈がなければ、太刀打ちできません。
ただし、もっているものを全てなげうっても、という覚悟を貫けば、道は開けます。
しかし、相当なエネルギーをつかいます。
栃木先生の示唆された「どうしても嫌」ということを言い続けるには、エネルギーが必要です。
でも、正しい権利主張と信じれば、頑張ったほうがよいと思います。
そのときに、地図があるほうが、道に迷いません。
それが、たとえ、正確な地図でなくても、あるとないとでは、大きな違いです。
中野企画様からご教示された知識への道しるべは、それを使って戦うのではなく、懐刀として、支えになりました。

いろいろと、ご教示いただき、ありがとうございました。
今回は、人生的にも、いろいろと考えさせられ、勉強させていただきました。
心からお礼申し上げます。


myph

栃木 渡

一級建築士事務所 株式会社 北工房 代表取締役
2014年07月28日 09:44

所在地:北海道札幌市中央区北1条西15丁目1-3 大通ハイム409
URL:http://www.kitakobo.com/
PR:住宅設計に関わって30年が経…

>「どうしても嫌」ということを言い続けるには、エネルギーが必要です。

私も、そう思います。
ある意味、根競べなのですが、事業者側はそれに加えて「損得勘定」が加わります。

私は、まさしく「事業者側」の人間なので、この程度のアドバイスでご容赦ください

※アドバイザー以外の一般ユーザーからのご意見

一般ユーザー  相談者
myph

医王山  中野企画

所在地:滋賀県
2014年07月20日 17:48

URL:
家づくりの想い:

五月晴れさん
※※隣地の山林200?、に、宅地造成が入ります。当方の敷地は、隣地より60cm低くなっており、・・・
 ・・・・その擁壁から少し離れて、3.5m?の高さの、コンクリート擁壁が二カ所築造されます。

A:都市計画地域で一般的には1000未満であれば、(行政により面積は変わります)開発はかかりません。建築と同時であれば、建築で建物と同時で申請すると擁壁は築造可能です。とりあえず宅造にして・・・で宅造申請なのでしょう・・・・・
注意点は、前の擁壁基礎地盤面から30度以内に後ろの擁壁基礎が出れば、一体の擁壁として取り扱います・

い※現状の隣地との敷地高低差は60cmですが、その部分に盛土されるため、・・・・・4mの石積み擁壁が築造されます。
A:盛り土面と切土面の擁壁の基準は異なりますので、注意が必要です。

※また、宅地造成の許可がおりています。役所に問い合わせたところ、隣地の敷地の高低差は審査の対象にはなかったということでした。
A:隣地は審査の担当者理解不足とおもいます。隣地の高さ云々より、擁壁の根入れ深さがなければ問題です。擁壁の土圧に対抗するためです。
A:宅造法で擁壁の最低限の基準が決まっています。
そのなかに・・・
宅造法
(擁壁の設置に関する技術的基準)
第六条 ・・・・・
二  前号の擁壁は、鉄筋コンクリート造、無筋コンクリート造又は間知石練積み造その他の練積み造のものとすること。
A:石積とありますが、多分コンクリートブロックの間地積ブロックと思います。

同  (練積み造の擁壁の構造)
第八条  第六条の規定による間知石練積み造その他の練積み造の擁壁の構造は、次に定めるところによらなければならない。
一  擁壁の勾配、高さ及び下端部分の厚さ(第一条第五項に規定する擁壁の前面の下端以下の擁壁の部分の厚さをいう。別表第四において同じ。)が、崖の土質に応じ別表第四に定める基準に適合し、かつ、擁壁の上端の厚さが、擁壁の設置される地盤の土質が、同表上欄の第一種又は第二種に該当するものであるときは四十センチメートル以上、その他のものであるときは七十センチメートル以上であること。
二  石材その他の組積材は、控え長さを三十センチメートル以上とし、コンクリートを用いて一体の擁壁とし、かつ、その背面に栗石、砂利又は砂利混じり砂で有効に裏込めすること。
三  前二号に定めるところによつても、崖の状況等によりはらみ出しその他の破壊のおそれがあるときは、適当な間隔に鉄筋コンクリート造の控え壁を設ける等必要な措置を講ずること。
四  擁壁を岩盤に接着して設置する場合を除き、擁壁の前面の根入れの深さは、擁壁の設置される地盤の土質が、別表第四上欄の第一種又は第二種に該当するものであるときは・・・・一体の鉄筋コンクリート造又は無筋コンクリート造で、擁壁の滑り及び沈下に対して安全である基礎を設けること。
A:お宅の地盤から、根入れ(深さが)必要です。なお、土質、勾配、高さに応じて決まります。
行政に宅地造成基準(名称は多少違います)を販売(1000円前後)していますので、見てみてください。

※水抜き穴から落ちる水を流すu字溝もなく、依頼したところ、30cmのその隙間の上に作ると、口約束してくれましたが不安です。
A:基本として建築基準法では敷地内排水は敷地内で集水して、排水することとなっています。


※境界から1mは離して築造してほしいと願うのは、法的に許されない要望なのでしょうか。

A:擁壁は該当するのがないと思います。建築は民法では50センチ 都市計画法で用途地域により、建築物外壁の後退距離制限がありますが・・・


行政の担当者に許可条件の図面と現地の確認をおねがいしたらいかがでしょうか?
なにか結果等をアップして頂ければ、反省と励みになります、

宜しくおねがいします。

myph

五月晴れ

所在地:神奈川県
2014年07月20日 19:50

 暖かい助言を頂戴して、苦しかった心が救われました。本当にありがとうございました。心から感謝しています。
 運が悪かったと苦しむばかりでしたが、ご紹介いただいた「宅地造成基準」の本を読んで勉強します。明日から工事が入るようなので、ご指摘いただいたことをネット等で調べて、勉強して、行政に行ってみます。
 高低差のある敷地では、当方の敷地に「根入れ」が必要なのですね。素人なので「根入れ」とはどのようなことなのか、感覚的にわかるだけなので、ネットで徹夜で勉強します。
 このように、ご親切に、的確に、ボランティアで、ご教示したくださる方も、世の中にはおられるのですね。
 どのような結果になるかわかりませんが、力がでてきました。
 これからの私の奮闘を、そして結果がどのようになったかを、後ほど、お知らせいたします。
 おそらく、「法の抜け道を狙って宅地造成で・・・」という仕打ちにあって苦しんでいる方がたくさんおられると思います。
 泣いて、この「110番」を開いて読んでおられる方にも、力を与えられよう、頑張ってみます。
 本当にありがとうございました。
 奮闘の結果を楽しみにしていてください。
 今晩は、徹夜で勉強しますが、明日からは、薬なしで、眠れそうです。
 かさねて、感謝申し上げます。