myph

[8870]角柱部分腐食の補強対応について

質問者:ace / 最新の回答・ご意見者:ace / 回答・ご意見数:6件
カテゴリ:構造・建材 / 2014年07月28日 10:54

築18年の中古住宅を購入しました。
在来工法の風呂をユニットバスに変更したリフォーム物件です
ユニットバスは家の角にあるのですが、風呂窓サッシの交換が必要になり
ユニットバスよりサイズ大きかったので
外側から解体してサッシを入れ替えることになりました。
窓は角柱に直接ついておりました。
(在来工法の風呂のタイルは残っておりました)
サッシをとると窓枠下部と角柱の継ぎ目を中心に腐食しておりました。
湿ってボソボソになって腐ってる部分は10cm幅の柱の5cmの範囲くらいで
あとは柔らかくなっている部分が上下に広がり少なくなっていくような状況で、あまり酷くないとのこと。
構造上重要な柱なので瑕疵に当たると考え
柱腐食部分を中心に
縦に補強板をいれてもらいました。(準備していたわけではないので
サッシ用に準備した材料になります)
通した板は窓枠の高さ+下部の腐食部分までで長さ1mくらいでしょうか
補強板は厚さ3cmくらいの合成木材です。
65mmのねじ10本近く入っていたとおもいます。
その後とりあえず塞がないと雨ざらしになると問題になるということで
腐った部分を除去することもなく、また湿ったままでも乾くから大丈夫という理由で塞ぎました。
ちなみに元の窓枠を支える木材も腐食しており
角柱と反対側の間柱は腐食して折れておりました。
一応その部分も縦に補強をいれて
窓枠の横木材と縦の補強板でH状態になっております。
補強前後と間柱部分写真を添付しております。(間柱部分は補強前です)

以上をふまえて疑問点は下記になります。
1.腐食部分を放置したのはそれほど問題ないか?腐食は広がらないか?
(職人さんの話しでは除去すると弱くなるので除去しないとのこと)
2.角柱腐食部分は補強板と壁のベニアで密閉されている状態になるが乾くのか?
(職人さんの話しでは「乾く」とのこと。新しいサッシは角柱から離れるので今後窓枠からの水漏れ、結露で直接濡れることはないとおもいます)

3.補強方法としては妥当か
4.もし妥当ではない場合これ以上の工事を売り主(企業)に要求することができるか?

以上をご教示いただければ大変ありがたいです。
何卒宜しくお願い申し上げます。
画像 »



myph

ace

所在地:東京都
2014年07月28日 12:46

家の構造の補足です。
3階建て
1階部分半地下RC造り車庫
2階3階木造の混構造です。
風呂場は2階の角にあります。
myph

ace

所在地:東京都
2014年07月31日 11:39

角柱の補強の件ですが
写真からの判断では
「妥当」「柱ごととりかえるべき」等と意見がわかれます。
実際は色々調査しないとわからないとおもいますが
下記のような疑問が新たに出来ました。

●角柱の欠損そのものがそもそもダメなのか、それとも程度問題なのか
●程度問題ならばどの程度が柱を取り替える必要があるものなのか。基準があるのか
●実際にみてもらうとして、その可否の権限をもつのはどのような方なのでしょうか?
今回の工事は純粋なサッシ業者ではなくリフォーム業者からの職人さんでした
ただそのリフォーム業者はいろいろ「やりたがらない」感が強く
(売主さんとのビジネス上の関係のせいかもしれません)
全面的に信用しきれない部分があるのです。
もしダメな場合その業者に対して「これはダメだ」といえる権限がある方がいるのでしょうか

このへん掘り下げていただける方いらっしゃれば
大変有り難いです。
myph

ace

所在地:東京都
2014年07月31日 17:12

疑問点の
4.もし妥当ではない場合これ以上の工事を売り主(企業)に要求することができるか?
この点わたくしの言葉足らずでした。
売主さんからすると「補強は済んでいる」
ので
他の方から見て不十分だとなったときにここからさらに要求できるのか
という意味です。
権限をもつものがいないということは
結論からいうと民事裁判になる可能性がかなり高いということでしょうか

これまでの回答・ご意見数6

アドバイザーからの回答

アドバイザー  相談者
myph

栃木 渡

一級建築士事務所 株式会社 北工房 代表取締役
2014年07月28日 14:56

所在地:北海道札幌市中央区北1条西15丁目1-3 大通ハイム409
URL:http://www.kitakobo.com/
PR:住宅設計に関わって30年が経…

詳細については、いくら、こちらでご説明いただいても、現場を拝見しなければ判りませんし、見立ては、見る人間によって少々異なると思います。(○○だと△△という明確な基準が無く、経験値が物を言う、、、という意味で・・・)

ただ、文面拝読する限り、蟻害が認められなかったのであれば、職人さん(大工さん?)のお考え、補強方法で、概ね、大丈夫ではないかと思います。

myph

ace

所在地:東京都
2014年07月28日 17:32

ご回答ありがとうございます。
角柱の腐食が水分によるものだけであれば
そのままにして密閉してもそれほど問題ないということでしょうか
であればとりあえずそれほど心配しなくてもよさそうですね。


myph

栃木 渡

一級建築士事務所 株式会社 北工房 代表取締役
2014年07月30日 15:48

所在地:北海道札幌市中央区北1条西15丁目1-3 大通ハイム409
URL:http://www.kitakobo.com/
PR:住宅設計に関わって30年が経…

建築技術的な部分に関しては、正確にお答えしようとすればするほど、お答は曖昧になってきます。もしもし電話相談で、「熱があります」の一言で薬を処方する医師はおりませんよね。
特に、既存住宅に関しては、現場を拝見せずには見立ても処方もできません。そのあたり、ご承知おきください。

瑕疵担保責任に関して

まず、売主が宅建業者の場合(注:仲介ではありませんよ)は、引き渡しから最低2年は瑕疵責任があります。特に、構造上主要な部分ですので、その責から逃れることはできません。
但し、瑕疵を発見した日から1年以内に請求しなければなりません。最近は、売主が宅建業者の場合、瑕疵保険に入っている場合が多いので、それほどトラブル無く応じてくれるとは思います。

売主が個人(宅建業者以外という意味です。この場合は、宅建業者以外の法人も個人です)の場合も、原則、瑕疵責任は発生するのですが、ほとんどの場合、瑕疵責任を負わない、、、という特約付きの売買契約が多いはずで、この免責条項は個人の場合「有効」となってしまいます(宅建業者の場合は無効)但し、個人の場合でも売主負担で任意に瑕疵保険に入っている場合もあります。

ようは、売主さんがプロの場合は、責任あり、素人の場合は、しょーが無いよね、、、ということです。ザックリですが。。


myph

ace

所在地:東京都
2014年07月31日 11:25

ご回答ありがとうございました。
私の場合売主さんがプロですので責任ありということですね。
ただ補強に関しては実際みてみないとその可否はわからないということでしょうか。
基準みたいなものもないのでしょうか
10cm角の何割腐食したらダメとか
欠損があったらダメなのかそれとも程度問題なのか
またその可否の権限はどこにあるのでしょうか
家というのは高価な割にまだまだ曖昧なところが多い気がします。
myph

栃木 渡

一級建築士事務所 株式会社 北工房 代表取締役
2014年07月31日 12:42

所在地:北海道札幌市中央区北1条西15丁目1-3 大通ハイム409
URL:http://www.kitakobo.com/
PR:住宅設計に関わって30年が経…

劣化の程度については住宅性能評価(中古住宅)などに目安は記載されています。ただ、それを一般の方がお読みになられても、運用を誤用される恐れがありますので、お薦めはしません。
また、補強方法については、あくまでも、現場を見た人間の「知見」「経験」に負うところが大きいので、これも、何とも申し上げられません。
同じ病名の見立てでも、お医者さんによって処方、治療が千差万別である事と同じです。

「可否の<権限>」は誰にもありません(言葉が不適当ですが、あくまで「民事」という意味で)判断は、中古住宅について経験豊かな建築士さんやホームインスペクターさんに委ねられるのが無難と思います。
http://www.jshi.org/


売主さんが宅建業者さんで、売買瑕疵保険に入られていれば、瑕疵保険加入時に、当然、「保険加入の可否を判断する検査」を行っているはずです。
http://kashihoken.or.jp/insurance/

売主さんが保険加入されていれば、それほど問題なく、費用弁済には応じてくれるかと思いますが、既に、あなた様が、あなた様の負担前提で工事を行われていますし、そもそもが、瑕疵に対応する工事では無く、ユニットバスに関わる工事がメインだったはずで、そうなると、瑕疵対応の部分と、ユニットバス交換?のための工事との費用按分のあたりで揉めそうですね。
想像するに、瑕疵対応分の工事費用に関しては、あなた様の想像よりは、はるかに小さい金額かと思います。

売買瑕疵保険付きでは無い物件を購入され、尚且つ、契約書上瑕疵免責特約などが書かれていると(得てしてそうんな場合が多いです)、最終的な責は売主にあったとしても、交渉途中経過で、相当揉めそうですね。

おっしゃる通り、曖昧な部分は多いのですが、それは医療などでも同じと思います。

今更、、、的で、恐縮ですが、家というのは高価であるからこそ、やはり、購入前の検査、診断などは、買主(あなた様)負担で行って、売買契約前に売主負担で補修工事をして頂くのが理想です。
myph

ace

所在地:東京都
2014年07月31日 16:52

再度のご回答大変感謝致します。

1点私の説明不足で誤解がございました。
売主の会社には写真の補強は無償でご対応いただいております。
売主側からみると「補強は済んでいる」のですが
いろいろ不安がございましたので投稿した次第です。

角柱の補強方法についてなんともいえないということは
「角柱は写真のように欠損していても大丈夫な場合がある」
ということでよろしいでしょうか?

その点が今一番気になるところです。

購入前の検査
確かに目視だけならできるのですが
今回のようなある程度解体しないと分からないものは
無理なのが現状だとおもいます。
myph

栃木 渡

一級建築士事務所 株式会社 北工房 代表取締役
2014年07月31日 18:10

所在地:北海道札幌市中央区北1条西15丁目1-3 大通ハイム409
URL:http://www.kitakobo.com/
PR:住宅設計に関わって30年が経…

>売主の会社には写真の補強は無償でご対応いただいております。


それは良かったですね。(^^

>角柱は写真のように欠損していても大丈夫な場合がある

一般論で言えば、角の柱(通し柱)は大事だよね。。。って事に間違いは無いのですが、実際に構造計算をしてみると、結果、、そうでも無いじゃん、って場合もあります。また、漫然と大丈夫?というのも判りますが、柱が大丈夫かどうかは、様々なチェック要素があり、無論、それを全てクリアしてこその大丈夫、、、なのですが、これもまた一般論で恐縮ですが、それぞれには相当の余力があります。新築の場合「基準」をコンマいくつかクリア出来なくとも、確かにNGはNGなのですが、その事と、「壊れちゃう」事は全く、別の次元の問題です。

ましてや、中古の場合、、、さらに言えば、その補強となると、材料の何ミリ単位、釘の何本単位で物事を考える意味があまり無い様に思います。

補強された方が、どの程度の経験があり、どの程度の補強をされたのかは、言葉のやり取りだけでは正確に判りませんし、この場で言葉の聞き取りだけで、「基準」について判断するのも無理があります。もしも、それを断定的に判断する方がいれば、、私は、その方の見識を疑わざるを得ません。あえて、申し上げれば、逆にそれを求められても、、私は、困惑してしまいます。

角の柱だから、このように補強すべき、、、という、「基準」もありません。

まずは、そんなに不安がられる必要は無いのかな?という雑駁なお答でご勘弁ください。かと言って、大丈夫!!という保証でも無い事も含めて。。。


>購入前の検査
確かに目視だけならできるのですが
今回のようなある程度解体しないと分からないものは
無理なのが現状だとおもいます。

そうですね。そのあたりはまだまだ、検査、診断する人間の、観察力と経験、知見に委ねられています。まだまだ、中古住宅の劣化診断に関しては、知見を集約している段階で、進化途中です。

だからこそ、経験値豊かな人間に、インスペクションして貰わなければなりませんね。もしも、あなた様に、もう一回、そのような機会があるか、お知り合いがそのような場面に遭遇した時は、その旨、アドバイス差し上げて下さい。



myph

ace

所在地:東京都
2014年08月04日 11:16

丁寧にご回答いただきありがとうございました。
基準というものがなく、大丈夫かどうかも実のところはわからないが
家というものは簡単に壊れるものでもない。
といったところでしょうか。

>中古住宅の劣化診断に関しては、知見を集約している段階で、進化途中

特にこの国は地震があるので、他の地震があまりおきない国の家と比較して中古住宅の在方が根本的に違うとおもうので、ぜひ突き詰めていって欲しいところです。

※アドバイザー以外の一般ユーザーからのご意見

一般ユーザー  相談者
myph

医王山  中野企画

所在地:滋賀県
2014年07月29日 10:46

URL:
家づくりの想い:

aceさん
失礼な話になりますが・・・

※築18年の中古住宅を購入しました。・・・・角柱の継ぎ目を中心に腐食しておりました。
※構造上重要な柱なので瑕疵に当たると考え ・・・・??
A:柱の内でもコーナーの柱は重要です。残念ながら中古物件の取引ですので・・・現状取引となります・・・何の法律に該当しますか?

※柱腐食部分を中心に
・・・・・通した板は窓枠の高さ+下部の腐食部分までで長さ1mくらいでしょうか
補強板は厚さ3cmくらいの合成木材です。
65mmのねじ10本近く入っていたとおもいます。・・・窓枠の横木材と縦の補強板でH状態になっております。
※以上をふまえて疑問点は下記になります。

1.腐食部分を放置したのはそれほど問題ないか?腐食は広がらないか?
A;一般論で水分が補給されないと腐食は進まないと思います。・・・現状を見ていませんが・・・

2.角柱腐食部分は補強板と壁のベニアで密閉されている状態になるが乾くのか?
(職人さんの話しでは「乾く」とのこと。新しいサッシは角柱から離れるので今後窓枠からの水漏れ、結露で直接濡れることはないとおもいます)
A:同様とおもいます。新築の建物でも当初から乾燥状態の木ではなく一定の水分を含んでいます。時とともに一定の含水率まで木材も乾燥します。

3.補強方法としては妥当か
A:柱の断面は≒10センチ角補修材は3センチ×6センチぐらいですね??
  写真1で室内側柱の欠損が多いように見えます。
  コーナーの柱は、一般的には通し柱として(2階から3階まで)荷重上は重要な」部分です。
  柱の断面欠損」では、添え木6本(現状はビスですが)釘打ち補強は効果があまりありません。
  基本として地震等が来れば、柱を取り替えないとモタナイと思います。
  現地を見ないで・・・・基本的なことを述べています。
 サッシュ工事にこられた大工さんでなく・・・・・中古リフォームをされている建築士か工務店でご相談を・・・

4.もし妥当ではない場合これ以上の工事を売り主(企業)に要求することができるか?
A:言い難いですが、売主に求める法律の根拠がないと思いますが、・・・・契約時の特約等で該当する項目があれば別ですが・・・
一般的にはないとおもいます・・・
不具合の発見されている部分は告知義務はありますが・・・・見えないところですので、・・・中古で18年建物価格もあまりありません。(契約書に価格記載があるとおもいます)

既存住宅保証制度はありますが・・5年の防水性能のみですので、例えば入っていたら今回のは該当するかかも
・・・・微妙です。

残念ながら・・・
myph

ace

所在地:東京都
2014年07月30日 00:24

ご回答ありがとうございます。
水分、腐食に関しては先の方と同様で
問題ないとの見解、
こちらに関しては心配無用かもしれません。

ただ補修方法にかんしては厳しい見解でいらっしゃいます。
柱をとりかえるしか方法ないということでしょうか。

本物件は業者販売の瑕疵担保責任付きの物件です。
土地代から逆算すると本体価格は新築の2割引き位もする高価なものです。
そういった意味で築年数は関係ないのでは?
こちらは当然瑕疵に対応する義務があるものだと考えられますが
いかがでしょうか?

myph

医王山  中野企画

所在地:滋賀県
2014年07月31日 22:38

URL:
家づくりの想い:

ase(あせ)さん
※ただ補修方法にかんしては厳しい見解でいらっしゃいます。
柱をとりかえるしか方法ないということでしょうか。

A:厳しい見解ですが・・・・地震は予想外の力が・・・そのつど構造計算基準が変わっています・・

  柱を部分的に取替えてあたらしい部材とする、又、適切なほで補強することです。
  (基準年の構造とするだけですが・・・特別に構造的に新しく補強するわけではありません)
  柱は軸力を受けますので、圧縮力、引張力に対応する必要があります。断面欠損がどれくらい大丈夫かは不明です。適切な断面でも被害がでる場合があいます。

だから、経験豊かな専門家に現状をみていただいて、判断を得たほうが良いと思います。

※瑕疵担保責任付きの物件です。
A:保険対応ですので対応いただけると思います。

myph

ace

所在地:東京都
2014年08月04日 11:23

ご回答誠にありがとうございます。

>経験豊かな

やはり唯一の基準というか拠り所があるとすれば
「経験の豊かさ」
なのでしょう。

確かに地震というものは人知を遥かに超えたものであるので
どれだけ突き詰めて安全を考えるかが重要になってきます。

今一度現状を真剣に考えて対応していきたいとおもいます。