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[9256]着工直前で契約解除したい

質問者:ちよみ / 最新の回答・ご意見者:現場監督A / 回答・ご意見数:4件
カテゴリ:契約・法規のトラブル / 2014年10月24日 23:40

2014年2月に30坪の土地を購入し、2014年4月に個人でやっている建築設計事務所を契約をしました。
当初の予算は、上物全てにかかる総額(建築費用+設計料等全て含めて)で4600万円とお願いしていました。希望納期は2015年3月でした。(子供の小学校に入学に間に合わせる為)

間取りがだいたい決まり、図面が上がった6月。工務店に概算見積もりをとったところ、7000万円?8000万円の金額が上がってきました。しかも、私達の知らない間に確認申請はもう通してあったそうで、確認申請の費用も請求されました。

その後、色々図面から減額し、私達が予算を1千万増やし、安く頑張ってくれるという工務店さんを見つけ、何とか来月11月に着工できそうな話になってきました。

しかし6月から10月までの間、建築家の方とのやりとりの中で信用できなくなり、できればここで契約解除したいと思っています。
※最終的な図面はまだ出来上がっていませんが、基本・実施設計料は建築費用4000万円ベースで全て支払済みです
※契約書は「四回連合協定 建築設計・監理等業務委託契約約款」です。ちなみに、契約書は最初の1枚目だけ渡され、約款自体は受け取っていません。重要事項説明も受けていません。

?契約が継続する場合は設計監理料の30%を着工、上棟、完了時に払うことになっていますが、今契約解除すればこれは支払は無くてもいいでしょうか。

?基本・実施設計料を5000万円ベースで再計算し、追加請求されそうです。これは支払う必要がありますか。こちらは納期を諦め、予算も増やし、多くのことを譲歩せざる負えなかったのに、向こう側は正規の料金とるということに納得がいきません。

?今契約解除した場合、図面は私達が全てもらえますか。(建築家の方が「渡さない」とゴネそうな気がしています)

ちなみに、信用できなくなった理由は
・工務店からの見積が7000?8000万円と出てきて、こちらが納期も予算も諦めなくてはいけない状況なのに、「すいません」の一言も無い

・「開口部を減らせば減額になるから減らしましょう」としきりに言っていたのに、結果、開口部を減らして再見積もりを取っても躯体金額は全く変わらなかった

・「予算は、税抜きで、設計抜きで、4500万円だと思っていた」「そう言ったとき頷いていた」などと虚偽の話をする

・建築家の方が探してきた工務店は全て予算内に収まらなかった。(最低でも5千万円台後半)しかも「これ以上安くやってくれるところは無い」と言っていた(最終的に依頼することになった工務店は私達が探し出しました)

・こちらからの問い合わせ事項に対して、回答がきちんと返ってこない。(例)5つ質問したら、2つぐらいだけ回答がある。他3つは無視される。)

・減額調整の箇所をこちらから伝えても、向こうがまとめた書類(といっても、ただの箇条書きですが)に正しく反映されない

・減額調整の途中段階で、これを反映した図面を見たいとお願いしたが、「最後にまとめてやる」と言ってこちらの要望を聞いてくれない

・結局、向こうは、減額調整案もまともに出してくれず、工務店も探せず、予算も納期も諦めさせたのに、今の着工目途が立ってきた段階になって、5000万円ベースの正規の料金を請求してきた


以上です。


???の3点について教えて頂きたく。
よろしくお願いします。

これまでの回答・ご意見数4

アドバイザーからの回答

アドバイザー  相談者
myph

栃木 渡

一級建築士事務所 株式会社 北工房 代表取締役
2014年10月25日 14:27

所在地:北海道札幌市中央区北1条西15丁目1-3 大通ハイム409
URL:http://www.kitakobo.com/
PR:住宅設計に関わって30年が経…

後段でおっしゃられている、さまざまな行き違いは、良くあるお話(と、言っては申し訳ありませんが。。。)ですし、一方的なお話だけで、どうこう申し上げられません。

そちらよりも気になったのは、
>私達の知らない間に確認申請はもう通してあった
というところで、確認申請の申請者はあなた様で、あなた様の押印がなければ、ダメな書類です。了解頂いた上で、三文判で対応する事は、よくありますが、あくまでも、申請者了解の上で、、、です。
もし、無断で、印鑑を作成し、提出したのなら、あきらかに「文書偽造」になります。

確認申請上は、あなた様が「監理者解任」届を出せば、その設計者さんは基準法上の権利が無くなります(義務も無くなりますが)。その気であれば、A4書面、一枚をあなた様が、特定行政庁に提出するだけです。

その他の部分は、基本的に「甲乙協議して」となりますし、言った言わないの部分が多そうですので、弁護士さんに調停を依頼するのが得策かもしれませんね。

ただ、仮に、監理者としての、設計者を解任、契約解除した場合、その後の工事監理だけを請け負ってくれる設計事務所は少ないでしょうし、設計を業として行う立場の私の意見としては、やはり、設計も最初からやり直す(今までの設計図を参考とするとしても)のが、筋かな?と思います。
今後、建物が出来上がって、仮に設計の瑕疵があった場合、その責任の所在が曖昧になりますので。。。


myph

栃木 渡

一級建築士事務所 株式会社 北工房 代表取締役
2014年10月28日 09:40

所在地:北海道札幌市中央区北1条西15丁目1-3 大通ハイム409
URL:http://www.kitakobo.com/
PR:住宅設計に関わって30年が経…

現場監督Aさんとは、同じ物を見て、同じように感じているのですが、見る立ち位置が違うので(設計の立場、施工の立場)少々、違う言い方になっているようです。が、基本的には同じことを申し上げているように思います。

設計?監理(図面と同じように、、、あるいは設計の意図通りに、、なっているかどうかのコントロール)は、一連の作業です。

設計の段階で、施主との信頼関係が崩れてしまうと(原因がどうあれ)、その後、なかなか上手く仕事が進みません。

で、ご心配の契約解除に関する様々な事柄ですが、契約約款にはいろいろ書いてありますが、最後は「話し合いで」という事になります。ただ、実際にこじれてしまうと、直接的な話し合いは、罵り合いになってしまいますので、やはり、その筋の専門家を仲介した方が上手く進むかと思いますよ。

また、何度も申し上げますが、設計・監理は一連の流れですので、同じ設計で、監理だけを別の方に、、、とおうのも、また、違うトラブルを招きかねません。

残念ですが、一度、リセットなさって、心新たにリスタートされた方がいいかもしれませんね。

※アドバイザー以外の一般ユーザーからのご意見

一般ユーザー  相談者
myph

現場監督A

所在地:東京都
2014年10月26日 07:37

URL:
家づくりの想い:現場監督歴15年。アフターも…

基本的にこの案件をまとめ、手がけるスキルが不足しているように思います。スケジュールの管理、予算の管理、契約や打ち合わせや工事までのフロー、そもそもそれらを施主に説明したり聞き取る術、場合によっては初めてなのかっていうくらいドタバタですね。私は現場監督ですのでそういった設計者の施工を担当する位置ですが、やはりその辺のスキルはピンキリですよ。心配なのは、そういった設計図にありがちな図面の不備や不整合です。打ち合わせで確認したはずなのに、実は図面には書かれていない。→工務店側は聞いてないので追加になる、追加できない。平面図と設備図で描いてあることが違う。→どっちがただしい?そもそも図面の通りになんて施工できません。施工できるけどこれではちょっと。。などなど、実際工事をする際には設計者の意向と施工者の意見をまとめながらの作業になりがちですが、それを洗い出すために質疑応答を何度も繰り返します。概算見積の段階では、そこまでやり取りをして金額を出している工務店は少ないんじやないでしょうか。何社も見積しているなら、その設計者が何箇所もそういうやり取りをしているとは思いません。したがって精度が低ければ着工後に新たなトラブル、特に増額になることだって可能性は低くはありません。なので、きちんとした設計図書を貰う必要ってこの場合ないような気がします。

監理料に関しては支払う必要が無いと思います。支払い済みの設計料に関しては実費精算になります。きちんと設計図書として完成されたものがないのであれば、設計料の一部は返還を求めても良いかと思います。むしろ設計図などの資料を渡せないというのであれば、返金の交渉もしやすいのでは。本来は設計料を支払っていれば、その図面は渡せないなんておかしいですよね。本来施主の建物を設計監理するという考えではなく、自分の作品という考えが強いんでしょうね。

ベースアップに対する追加請求も払う必要なんてないと思いますね。設計不備で増額を余儀なくされたのですから。むしろまだ、工務店との工事請負契約をしていないので価格はfixしていないですよね。増額分の追加請求って常識的には工事完成後が普通です。

勝手に色々書いてしまいましたが、その判断はやはり契約書によります。一度契約書をよく読み直してみましょう。建築って信頼がないと成り立ちません。いかに被害を少なく、オフできるかという状態だと思います。場合によっては住宅リフォーム紛争処理支援センターや建築士会などへの相談もしながら、設計者と冷静に話をする必要がありそうですね。
myph

現場監督A

所在地:東京都
2014年10月28日 11:30

URL:
家づくりの想い:現場監督歴15年。アフターも…

そうですよね。このまま進めて予定通りトラブルもなく進めることの方が至難の業だと思います。かといって何もなかったようにすることも難しいのでその部分は嫌でも良く話し合いをしないとですね。
設計図書をもらってそのまま施工をというのも栃木先生のおっしゃる通りトラブルの元だと思います。もし施工をお願いする工務店が設計施工もできる工務店であれば、現在の計画を参考にしながら新たな設計担当者に設計図書を作り直してもらい、監理を行う必要がありそうです。

あとよく確認をしないで発言してしまいましたが、工務店との請負契約がまだという前提で話してしまいましたが、そちらも契約済みで「着工直前に」という話であれば、工務店との問題も発生してくるのでそちらもよく確認されて下さい。