中古住宅の瑕疵保険には、大きく、3種類ありますが、売主が宅建業者の場合は、瑕疵保険の加入の有無に関わらず、瑕疵責任は2年以上発生します。（契約書に免責特約が書かれていても無効です）
売主が個人（宅建業者以外）の場合は、「個人間売買」というカテゴリーになり、この場合は、瑕疵免責が有効（つまり、免責特約があれば、売主の瑕疵責任は問えない）という事になります。

おっしゃっている「不動産屋さん」が「売主」なのか「仲介」なのか良く判りませんが、仲介の場合（個人間売買）は、契約が破談になると仲介料が貰えないので、瑕疵保険に加入したがりませんし、売主の場合は、よけいな費用がかかるので、対応したがりません。

今回、売主が宅建業者の場合、瑕疵保険の加入、云々を論じる必要は無く、瑕疵責任は売主側にあります。ただ、、、「瑕疵を発見してから、1年以内」に申し立てを行わないと、その申し立ても無効です。

弁護士さんが「難しい」とおっしゃっているとすると、不動産屋さんというのが、「仲介」で、「個人間売買」だったのかもしれませんね。
だとすると、そもそも、売主に瑕疵責任を負わせるのは過大ですし、責任を負う義務が無いのですから、「証拠」をいくら提示しても、意味がありません。

そんな仲介がいたら、相当、タチが悪いとは思いますが、実際には、実はよく聞くお話です。残念です。また、、、そもそも、仲介には、瑕疵責任は発生しません。あり得るとすると、宅建業法違反などですが、先方も弁護士さんを付けている限り、そこを打ち破るのはハードるが高そうですね。

法的に争うのは、難しいと思います。

さて、保険に入れなかったからといって、全てがＮＧ物件という訳ではありません。外壁の一部にヒビがあっても、「瑕疵保険の規定」としては、加入できませんが、それが全て、ダメダメ物件では無いと思います。

耐震性などに不安があるようでしたら、耐震診断などお受けになっては如何でしょう。それって、売主がやるべき事じゃ無い？とお考えかもしれませんが、仮に売主がそこまでやってくれ、改修した場合、それは「売価」に跳ね返ってきます。結局、巡り巡って費用負担するのは、あなた様です。

ご自分で、納得いく方にご相談になり、納得いく形と費用で改修する方が、そんな悪質な仲介さんと、いつまでも、争っているよりは、前向きのような気がします。